Schwalbach: Organische Stadtlandschaft

Der Stadt Schwalbach fiel es lange Zeit schwer, sich gegen den vermeintlichen Glanz der Nachbarstädte Eschborn als Gewerbestandort und Kronberg sowie Bad Soden als Wohnorte zu behaupten. Doch das ist längst Vergangenheit.

Mit dazu beigetragen hat die positive Entwicklung des in den Sechzigerjahren entstandenen Stadtteils Limesstadt zum attraktiven Wohnstandort. In der damaligen Gemeinde mit gut 4 000 Einwohnern wurde eine Wohnstadt für 10 000 Neubürger erbaut. 1959 hat der bekannte Architekt und Städtebauer Hans Bernhard Reichow mit seiner Idee der organischen Stadtlandschaft einen bundesweit ausgeschriebenen städtebaulichen Wettbewerb gewonnen. Die Bebauung orientiert sich an der Landschaft, Autoverkehr und Fuß- beziehungsweise Radwege verlaufen getrennt, die Gebäude sind nach der Sonne ausgerichtet, eine großzügige Infrastruktur und Grünflächen runden die Wohnstadt ab. Kurz, die Bauweise orientierte sich an den Bedürfnissen von Mensch und Natur. 

Die Stadt Schwalbach profitiert dabei nicht nur als Wohnstandort, sondern auch als Gewerbestandort von einer sehr verkehrsgünstigen und dennoch ruhigen Lage. Diese zentrale Lage im Ballungsraum FrankfurtRheinMain und die hervorragende Infrastruktur schätzen auch die teilweise seit Jahrzehnten hier ansässigen großen und weltweit tätigen Unternehmen wie Procter & Gamble, Samsung und Continental.

 

Büro und Praxisflächen: Mieterfreundliche Preise  
Drei Gewerbegebiete gibt es in Schwalbach. Als Letztes kam das Gewerbegebiet Camp-Phönix-Park hinzu, das die Städte Eschborn und Schwalbach Ende der Neunzigerjahre gemeinsam verwirklichten. Das Gewerbegebiet Nord (Am Kronberger Hang) verfügt über eine eigene S-Bahn-Haltestelle. Nur in diesem Gewerbegebiet sind noch wenige Flächen zur Bebauung frei; bezugsfertige, moderne Büroflächen stehen hier zur Verfügung. Dabei sind die Mietpreise für Büro und Praxisflächen ausgesprochen mieterfreundlich und beginnen laut neuem Gewerbemarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt bei einfachen bis durchschnittlichen Flächen mit 5,50 Euro pro Quadratmeter und enden bei gehobenem Standard etwa bei zwölf Euro pro Quadratmeter. Im Schwerpunkt liegen sie bei rund neun Euro pro Quadratmeter.

Aktuell zählt Schwalbach knapp 15 000 Einwohner, dabei sind fast 100 Nationalitäten vertreten. Mit 542 sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen pro 1 000 Einwohner (2009) kommt Schwalbach hinsichtlich des Angebotes an Arbeitsplätzen bezogen auf die Anzahl der Einwohner im Main-Taunus-Kreis gleich nach Eschborn. Mehr als ein Drittel dieser Beschäftigten erbringt Unternehmensdienstleistungen.

Einzelhandel: Kaufkräftige Einwohner
Die Kaufkraftkennziffer in Schwalbach beträgt 138,6 (2011, Bundesdurchschnitt 100). So treffen Einzelhändler auf eine kaufkräftige Bevölkerung, die sich Qualität leisten kann und will. Ein kleines Einkaufszentrum mitten in der Stadt bietet nicht nur die komplette Versorgung alltäglicher Bedürfnisse, sondern ist auch ein beliebter Platz für Frischmärkte und Veranstaltungen. Die Stadt hat seit 2005 mit dem Stadtmarketingprozess, dem Stadtgespräch „Einkaufen in Schwalbach“, eine aktive Rolle übernommen.

Trotz der guten Entwicklung aufgrund der getroffenen Maßnahmen der Stadt, sind kleinere Leerstände nicht zu übersehen. Ein stärkeres Interesse der Gebäudeeigentümer sowie deren Beteiligung am Gesamtkonzept könnte die Attraktivität noch deutlich erhöhen.

Die Mietpreise für Ladengeschäfte liegen dabei in einem guten Verhältnis zur vorhandenen Kaufkraft. Erste Lagen, nicht nur im Zentrum, sondern auch in der Altstadt, können dabei laut neuem Gewerbemarktbericht bei 13 Euro pro Quadratmeter liegen. In 1-b- und Nebenlagen entsprechen die Mietpreise den Büromieten und liegen im Mittel bei rund neun Euro pro Quadratmeter.

 

 

Wohnstandort: Gute Infrastruktur begünstigt Markt

Der Wohnstandort Schwalbach lässt keine Wünsche offen. Der Ortsteil Limesstadt und die Einfamilienhausgebiete in den übrigen Gebieten von Schwalbach sind äußerst beliebt bei Käufern und Mietern. Das Angebot ist gering, und neu auf den Markt kommende Angebote sind schnell vergriffen.

Ein weit über Schwalbach hinaus wirkender Pluspunkt ist die hervorragende Ausstattung mit zwei weiterführenden Schulen. Das Gymnasium, die Albert-Einstein-Schule, ist ein Mint-Excellence-Center. Das heißt der Mathematik, den Naturwissenschaften und der Informatik wird an dieser Schule ein besonderer Wert beigemessen. Die Friedrich-Ebert-Schule ist eine Integrierte Gesamtschule, die Kinder aus dem gesamten Osten des Main-Taunus-Kreises anzieht. Sie ist ab dem Schuljahr 2011/2012 eine Schule mit offenem Ganztagsangebot.

Die Vereinbarkeit von Beruf und Familie ist ein wichtiges Ziel der Schwalbacher Kommunalpolitik. An beiden Schwalbacher Grundschulen werden deshalb Schulkinder in Schulkinderhäusern betreut. Eltern können die benötigten Betreuungsmodule orientiert an den Bedürfnissen ihrer Kinder buchen. Die Betreuung von Kindern unter drei Jahren wird weiter ausgebaut. Auch attraktive private Angebote an Kindergärten und Schulen gibt es in den Gewerbegebieten Nord (Am Kronberger Hang) und im Camp-Phönix-Park.

Wohnimmobilien: Miet- und Kaufpreise steigen
Die Preise für Wohnimmobilien ziehen an. Sie liegen laut Wohnungsmarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse bei Mietangeboten zwischen sechs und zehn Euro pro Quadratmeter und im Schwerpunkt bei acht Euro. Bei Eigentumswohnungen zwischen 1 000 und 2 300 Euro pro Quadratmeter mit Schwerpunkt bei 1 500 Euro. Wohnhäuser sind nur selten im Angebot. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften können die Angebotspreise bei 230 000 Euro beginnen und 380 000 Euro erreichen. Die Situation bei Einfamilienhäusern ist preislich betrachtet breit gefächert. Von 360 000 Euro in einfacher Lage und Ausstattung können die Preise in Villengebieten auch die Millionengrenze überschreiten. Im Schwerpunkt liegen hier die Preise bei 490 000 Euro.

Schwalbach liegt im Grünen. Der Stadtwald im Nordwesten der Stadt gehört schon zum Naturpark Hochtaunus. Der 75 Hektar große Baumpark Arboretum Main-Taunus, in dem 36 Waldgebiete der nördlichen Hemisphäre rund 600 unterschiedliche Bäume und Sträucher präsentieren, liegt zu einem Drittel auf Schwalbacher, zu zwei Dritteln auf Sulzbacher Gemarkung. Die Route des Regionalparks RheinMain von der Nidda zum Opelzoo führt durch Schwalbach – vorbei an der Nussbaumallee und am Viergötterstein. Die begehbare Skulptur El Lissitzky-Allee, ebenfalls ein Regionalpark-Ereignis, vermittelt besondere Eindrücke. Europa-Park und Eichendorff-Anlage laden zur Naherholung vor der Haustür ein.


Autor
Harald Blumenauer
Blumenauer Consulting
Bad Soden 

hblumenauer@blumenauer-consulting.de


Infos zur Frankfurter Immobilienbörse 


 

„Für viele gilt: Schwalbach am Taunus muss man noch entdecken. Da gibt es den malerischen alten Dorfkern und die Wohnviertel des alten Orts. Und es gibt die Wohnstadt Limes, erbaut nach der städtebaulichen Idee der organischen Stadtlandschaft. Ob Verkehrsanbindung, Schulen oder Kinderbetreuung - in ganz Schwalbach ist die Infrastruktur hervorragend. Das schätzen auch weltweit tätige Unternehmen. Und der Baumpark Arboretum oder der Regionalpark RheinMain bieten Erholung vor der Haustür.“
Christiane Augsburger, Bürgermeisterin, Schwalbach

Kontakt          
Christiane Augsburger
Bürgermeisterin
Magistrat der Stadt Schwalbach
Marktplatz 1-2
65824 Schwalbach
christiane.augsburger@schwalbach.de

Fotos: Jochen Müller



 

IHK WirtschaftsForum
Juni 2011