Gewerberaummietrecht

Ausgewählte rechtliche Probleme beim Gewerberaummietvertrag

Vortrag anlässlich der Mitgliederversammlung der Frankfurter Immobilienbörse bei der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main

am 16. Februar 2005

Rechtsanwalt Dr. Stefan Pützenbacher, Rechtsanwälte Kapellmann und Partner, Frankfurt

Inhalt:

I. Formfragen

II. Angaben zur Mietfläche

III. Miete und Betriebskosten

IV. Anpassung der Miete

V. Mietmängel

VI. Instandhaltung / -setzung und Schönheitsreparaturen

VII.Kündigung aus wichtigem Grund

VIII. Insolvenzrecht

I. Formfragen

Soll ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden und wird dabei nicht die schriftliche Form beachtet, so statuiert § 550 Satz 1 BGB die Fiktion, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

In Abweichung von der ansonsten bei Formverstößen üblichen Rechtsfolge der Nichtigkeit des Rechtsgeschäftes gemäß § 125 BGB führt die Nichtbeachtung der schriftlichen Form nach § 550 Satz 2 BGB lediglich zur Kündbarkeit des Mietvertrages, und zwar frühestens nach Ablauf eines Jahres nach dem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache, also unabhängig vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses. § 550 BGB selbst trifft keine Regelung, was unter „schriftlicher Form“ zu verstehen ist, maßgeblich ist insoweit allein § 126 BGB. Diese Vorschrift regelt zum einen, dass die Urkunde vom Aussteller entweder eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigtem Handzeichen unterzeichnet werden muss und zum anderen, dass bei einem Vertrag die Unterzeichnung der Parteien in diesem Sinne auf der selben Urkunde zu erfolgen hat.

1. Allgemeines

§ 126 BGB fordert zunächst, dass der Vertragsinhalt in einer Urkunde niedergelegt ist. Es genügt also anders als bei der gewillkürten Schriftform des § 127 BGB nicht, dass sich die Einigung der Vertragsparteien aus einem Briefwechsel ergibt. Es gilt dabei der Grundsatz der Klarheit und Vollständigkeit, was bedeutet, dass zu einen die Bedingungen des Mietvertrags selbst so formuliert werden müssen, dass Vertragsparteien, Vertragsgegenstand und Vertragsdauer zumindest bestimmbar sind. Zum anderen müssen in der Urkunde grundsätzlich alle Mietvertragsbedingungen aufgenommen werden. Von diesen Grundsätzen kann nur in bestimmten Ausnahmefällen abgewichen werden, insbesondere wenn

- die nicht der schriftlichen Form entsprechenden Abreden lediglich der Erläuterung und Konkretisierung der schriftlichen Vereinbarungen dienen sollen (Hausordnung, Betriebskostenaufstellung, Plan über den Mietgegenstand);

- die nicht der schriftlichen Form entsprechenden (Zusatz-)Abreden lediglich von nebensächlicher bzw. untergeordneter Bedeutung sind, wobei es auf die objektiven Kriterien und nicht etwa den Willen der Parteien ankommt;

- die nicht der schriftlichen Form entsprechenden (Zusatz-)Absprachen ohne Bedeutung für den Grundstückserwerber sind.

Die gesetzliche Schriftform schreibt weiter vor, dass die Vertragsurkunde vom Aussteller unterschrieben werden muss, wobei der Unterzeichner erkennbar sein muss und Handzeichen oder Paraphen oder Faksimilestempel die Voraussetzungen einer formgültigen Unterschrift nicht erfüllen. Schließlich muss die Unterzeichnung der Parteien nach § 126 Abs. 2 BGB auf der selben Urkunde erfolgen. Dabei genügt es bei Erstellung mehrerer Vertragsausfertigungen, dass jede Partei die für die andere Seite bestimmte Urkunde unterzeichnet, sofern die formgerechte Annahmeerklärung der antragenden Partei zugeht.

2. Rechtsprechung

Nach der ursprünglichen Rechtsprechung des BGH aus dem Jahre 1963 war die gesetzliche Schriftform nur gewahrt, wenn sämtliche Teile einer Urkunde mit Willen beider Parteien als erkennbar dauernd gewollt derart körperlich fest miteinander verbunden waren, dass ihre Loslösung entweder nur mit Gewalt (z.B. Heften der Urkunde) oder teilweiser Substanzzerstörung (z.B. Zusammenkleben der Urkunde) möglich war (BGH NJW 1964, 395). Diesen Grundsatz hat der BGH 1992 für Nachträge und Ergänzungen gelockert (BGH NJW 1992, 1388). Nach einer weiteren Aufweichung der strengen Formerfordernisse durch den BGH im Rahmen der neueren sogenannten Auflockerungsrechtsprechung (BGH NJW 1998, 58) bedarf es zur Einheitlichkeit der Vertragsurkunde keiner festen körperlichen Verbindung der einzelnen Urkundenteile, wenn sich die so gewollte Urkundeneinheit auch aus einer gewissermaßen „gedanklichen Verbindung“ zweifelsfrei ergibt, z.B. aus der fortlaufenden Paginierung der Blätter, der fortlaufenden Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen.

Aus dem vorgenannten Prinzip der Urkundeneinheit folgt weiter das grundsätzliche Verbot der Bezugnahme: Anlagen, die zum Vertragsinhalt werden sollen, müssen der unterzeichneten Urkunde beigefügt und mit dieser im vorstehend wiedergegebenen Sinn verbunden werden. Hieran anknüpfend hat das OLG Jena entschieden, dass dem Erfordernis der Einheitlichkeit der Urkunde nicht genügt wird, wenn Anlagen (z.B. Pläne), auf die nicht im unterschriebenen Vertragstext ausnahmslos Bezug genommen wird und die weder nummeriert noch paraphiert noch von den Vertragsparteien unterzeichnet sind, lediglich mit einer Büroklammer mit dem Vertragstext verbunden werden (OLG Jena ZMR 1997, 291). Es existiert hierzu jedoch auch eine Gegenmeinung, die es genügen lässt, wenn wesentliche Vertragsbestandteile (z.B. Hausordnung) lediglich in den aus einem zweiseitig vorgedruckten, doppelten DIN A4-Bogen bestehenden Mietvertrag eingelegt sind, sofern eine gedankliche Verknüpfung durch lückenlose wechselseitige Bezugnahmen und die Unterschrift beider Parteien auf allen Bestandteilen des Vertragstextes dokumentiert ist (KG GE 1997, 119; ebenso LG Berlin GE 1997, 1027).

Nach einer Entscheidung des Kammergerichts (NZM 1998, 369) soll die Auflockerungsrechtsprechung des BGH auch auf die einem Mietvertragsformular beigefügten Anlagen, die den Vertrag in einzelnen Bestimmungen ergänzen, zu übertragen sein. In einer späteren Entscheidung hat das Kammergericht (GE 1999, 569) die Schriftform sogar dadurch als gewahrt angesehen, dass nicht der Mietvertrag selbst, sondern nur die Anlage zum Mietvertrag unterschrieben worden war.

Insbesondere die Vielzahl und Begründungsvielfalt bei den untergerichtlichen Entscheidungen lässt die Formproblematik der §§ 550, 126 BGB immer unübersichtlicher erscheinen. Es lassen sich hieraus für die Praxis aber folgende Konsequenzen zusammenfassen:

a) Einheit der Urkunde

Ein Mietvertrag wahrt auch ohne körperliche Verbindung der einzelnen, von den Vertragsparteien nicht unterschriebenen Blätter die gesetzliche Schriftform, wenn sich die Einheit der Urkunde – selbst bei nur einem von mehreren Vertragsexemplaren, die die Parteien hergestellt haben – zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung aus fortlaufender Paginierung der Blätter, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt.

b) Entbehrlichkeit der körperlichen Verbindung

Demgemäß erfordert die gesetzliche Schriftform keine körperliche Verbindung der Vertragsurkunde mit ihr beigefügten Anlagen, auf die in der Vertragsurkunde verwiesen wird, wenn die Einheit des Mietvertrages mit den Anlagen aus anderen Gründen außer Zweifel steht. Dies ist z.B. der Fall bei wechselseitiger Verweisung unter zweifelsfreier Bezeichnung der Anlagen und den Unterschriften der Vertragsparteien auf jedem Blatt der Anlage (BGH NJW 1999, 1104).

c) Wesentliche Bestandteile

Die Zusammengehörigkeit verschiedener Schriftstücke muss nur dann zur Wahrung der Urkundeneinheit zweifelsfrei kenntlich gemacht werden, wenn die Parteien die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – oder weitere Bestimmungen, die ebenfalls wesentlicher Inhalt des Mietvertrages sein sollen, nicht in diesen selbst aufnehmen, sondern teilweise in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bestimmungen ergibt (BGH NJW 1999, 2591). Der Schriftform bedürfen dagegen nicht auch solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrages, auf den sich die Parteien geeinigt haben, nur von nebensächlicher Bedeutung sind oder Bestimmungen, die nicht über das hinausgehen, was bereits im Vertragstext selbst seinen Niederschlag gefunden hat bzw. die dessen Inhalt nicht modifizieren, sondern lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen (BGH NJW 1999, 2591).

d) Besonderheiten bei Änderungen oder Ergänzungen

Grundsätzlich genügt für Verlängerungs-, Ergänzungs- und Abänderungsvereinbarungen, dass die Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag ausdrücklich Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, dass es im übrigen bei der formgültigen ursprünglichen Vereinbarung verbleiben soll, vorausgesetzt, dass die neue Urkunde ebenfalls von beiden Parteien unterzeichnet ist (BGH NZM 1999, 559). Unwesentliche Änderungen (Erteilung von Erlaubnissen zur Untervermietung (str.); Vereinbarung über Mietminderung für bestimmte Zeit) müssen jedoch solche Vorgaben nach herrschender Meinung nicht beachten.

Formverstöße von Nachtragsvereinbarungen ziehen die Rechtsfolgen des § 550 Satz 2 BGB nach sich, wobei sie sich grundsätzlich auf den gesamten, somit auch auf den formgültigen, ursprünglichen Vertrag beziehen.

II. Angaben zur Mietfläche

1. Wohnflächenverordnung

Seit dem 01.01.2004 gilt die neue Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung; WoFlV), welche zur Berechnung der Wohnfläche die §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung ersetzt. Die Vorschriften der neuen Wohnflächenverordnung sind gegenüber denjenigen der §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung zum Teil sprachlich und inhaltlich modernisiert.

2. DIN 277

Für die Ermittlung von Gewerberaumflächen existieren keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen. Hier wird oft auf die DIN 277 Bezug genommen. Die DIN 277 setzt Begriffe für die einzelnen Flächen, wie Bruttogrundfläche (BGF), Nettogrundfläche (NGF), Nutzfläche (NF) fest und erklärt deren Berechnung.

3. gif

Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. hat zudem eine Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroräume und eine Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum herausgegeben. Ziel der Richtlinien ist es, eine Bewertung der Mietflächen unter wirtschaftlichen Kriterien zu ermöglichen (vgl. im einzelnen Schmidt-Futterer, Mietrecht, nach § 556 a BGB, Rn. 13 ff.).

4. Abweichungen

Da keine der Berechnungsmethoden (DIN 272 oder gif) ein Muss ist und die Vertragspartner frei sind, eine Art der Berechnung vertraglich zu vereinbaren, ist offensichtlich, dass eine falsche Begriffswahl in Verknüpfung mit einem Quadratmeterpreis schnell zu unerfreulichen Ergebnissen für eine der Seiten führen kann. In der Regel wird die Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Fläche nur dann zum Streitpunkt, wenn der Mieter Herabsetzungen der angeblich überteuerten Miete verlangt, weil die Mietfläche geringer als ausgewiesen sein soll. Liegt eine Unterschreitung vor, kann dies ein Fehler im Sinne des § 536 BGB sein. Hierfür sind etwaige Toleranzklauseln im Vertrag zu beachten, die bei Abweichungen nach oben oder unten schon vertraglich einen Fehler ausschließen können. Liegen auch ohne eine solche Klausel nur geringe Abweichungen von bis zu ca. 3 % vor, dürften generell Ansprüche ausscheiden, da ein Mangel erheblich sein muss. Ist eine Flächendifferenz erheblich und wird die Gebrauchstauglichkeit gerade durch die geringere Fläche beeinträchtigt, was insbesondere bei Ausstellungs- und Verkaufsflächen der Fall sein kann, liegt ein gewährleistungsbegründender Mangel vor (OLG Dresden NZM 1998, 184). Das OLG Köln (NZM 1999, 73) bejaht auch ohne konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung einen Mangel, wenn die Flächenangaben nach den Parteivorstellungen die Miethöhe beeinflusst haben. Nach Auffassung des BGH, Urteil vom 07.07.2004, AZ: VIII ZR 192/03, besteht ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigen Bereicherung, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Fläche mehr als 10 % beträgt. Dieses letztgenannte Urteil ist allerdings zum Wohnraummietrecht ergangen.

III. Miete und Betriebskosten

1. Betriebskostenverordnung

Seit dem 1.1.2004 gilt neben der Wohnflächenverordnung auch die Betriebskostenverordnung, die § 27 der II. Berechnungsverordnung nebst Anlage 3 ersetzt. An die Betriebskostenverordnung wurde allgemein die Erwartung gesetzt, dass sich die Werte der wesentlichen Streitpunkte des Betriebskostenrechts annehmen und dazu eine Klärung herbeiführen. Gerade weil ein völlig neuer Betriebskostenkatalog zur Disposition stand, hätte durchaus für die beteiligten Wirtschaftskreise und letztendlich auch für die Rechtsprechung für mehr Rechtssicherheit und -klarheit gesorgt werden können. Diese Möglichkeit hat der Verordnungsgeber jedoch nicht wahrgenommen. Der Katalog in § 2 Betriebskostenverordnung entspricht weitgehend der bisherigen Regelung der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung. Erweiterungen sind lediglich im Hinblick auf einzelne Positionen vorgenommen wurden, insbesondere bei den umlagefähigen Kosten für Kabelgebühren und den Betriebskosten der Müllabfuhr.

Für Mietverträge mit Bezug auf § 556 Abs. 1 BGB gilt seit dem 1.1.2004 nunmehr ausschließlich die Betriebskostenverordnung. Handelt es sich um einen älteren Mietvertrag oder einen neuen, der jedoch nur auf § 27 der II. Berechnungsverordnung und seine Anlage 3 Bezug nimmt, ist der darin enthalten Katalog vertraglich vereinbart und damit festgelegt. Auf dieser Grundlage könnte es dem Vermieter verwehrt sein, die neugenannten Kosten umzulegen. Wie bereits dargelegt, hat der neue Katalog indes nur geringe materielle Änderungen gebracht. Nur soweit diese betroffen sind, ist der Vermieter am alten festzuhalten. Grundsätzlich empfiehlt sich für den Gewerberaummietvertrag, bei Vertragsabschluß bereits feststehende Betriebskostenarten ausdrücklich aufzunehmen und nur hilfsweise auf die Verordnungen nach § 556 Abs. 1 BGB zu verweisen.

2. Verwalterkosten

Die Umlage von Verwalterkosten auf den Mieter ist nicht vom Katalog der Betriebskostenverordnung umfasst. Verwalterkosten können beispielsweise für den klassischen Haus- und Wohnungsverwalter, jedoch auch für einen Facility Manager oder Objektmanager anfallen, der die technische und kaufmännische Verwaltung des Objektes übernimmt. Sofern der Mieter „die Kosten der technischen und kaufmännischen Hausverwaltung“ übernimmt, ist diese Regelung im Verhältnis der Vertragsparteien zulässig. Im Rahmen der Geschäftsraummiete unterliegt die Umlage der Verwaltungskosten auf den Mieter keinen Beschränkungen. Die Mieterverpflichtung muss lediglich ausdrücklich vereinbart werden. Im Hinblick auf die

Höhe der umgelegten Verwaltungskosten zieht allein das Verbot der Sittenwidrigkeit eine Grenze; eine Pauschale von z. B. 2 % liegt im üblichen und wäre daher zulässig. Zu beachten ist jedoch, dass lediglich Verwaltungskosten für vermietete Flächen umgelegt werden können. Dies folgt aus dem Grundsatz, das der Vermieter das wirtschaftliche Risiko der Vermietbarkeit seiner Räume zu tragen hat. Es ist damit unbillig, einzelnen Mietern die Kosten für Räume aufzuerlegen, die sie nicht nutzen. Die Betriebskosten müssen dem einzelnen Mieter zugerechnet werden können. Dies ist jedoch bei unvermieteten Räumen nicht der Fall. Das Leerstandsrisiko bleibt insofern beim Vermieter.

Die entsprechende Regelung in dem Mietvertrag ist insbesondere auch mit der Regelung über die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abzustimmen, so dass nicht Kosten, die dem Vermieter gemäß den Regelungen der Instandhaltung und Instandsetzung zugewiesen sind, über den Umweg der Verwaltungskosten (z. B. technisches Facility Management) wieder dem Mieter auferlegt werden.

3. Bewachungskosten

Häufiger Streitpunkt ist die Umlagefähigkeit von Kosten der Sicherheitsüberwachung des Objektes, beispielsweise durch eine Wach- und Schließgesellschaft. Nach herrschender Meinung bedarf es zur Umlegbarkeit der Kosten eines Wachdienstes in Gewerberaummietverträgen einer gesonderten Vereinbarung. Eine Mindermeinung in der Literatur bejaht allerdings, dass die Kosten einer Wach- und Schließgesellschaft unter die „Sonstigen Betriebskosten“ im Sinne von Ziffer 17 der Anlage 3 zu dem bisherigen § 27 II. Berechnungsverordnung fallen können. Nach dieser Auffassung sollen Bewachungskosten im Einzelfall als „Sonstige Betriebskosten“ umlagefähig sein, wenn in einem Gewerberaummietvertrag auf § 27 II. Berechnungsverordnung bzw. die Betriebskostenverordnung zur bestimmten Bezeichnung der von dem Mieter zu tragenden Nebenkosten verwiesen wird. Nach der herrschenden Auffassung in der Rechtsprechung und der Literatur fallen die Kosten einer Wach- und Schließgesellschaft allerdings nicht unter die Betriebskostenverordnung. Insofern wäre dann die Umlagefähigkeit auch nicht gegeben, wenn die die Nebenkosten regelnde Bestimmung im Mietvertrag pauschal auf die Betriebskostenverordnung verweist.

Bei der Neuausfertigung von Mietverträgen sollten insofern Bewachungskosten separat ausgewiesen werden, um Auslegungsprobleme zu vermeiden.

IV. Anpassung der Miete

Muster Wertsicherungsklausel

Häufigster Fall der Mietanpassung ist die automatische Anpassung durch eine Wertsicherungsklausel. Hierdurch soll die Entwicklung der Miete an die Entwicklung bestimmter Güter oder Leistungen gekoppelt werden, das heißt die Miete soll sich dann ändern, wenn sich auch der Bezugsfaktor ändert. Der umfassendste Verbraucherpreisindex ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland. Bis zum Jahre 2002 wurde er unter dem Namen „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ veröffentlicht. Neben dem Verbraucherpreisindex wird in Deutschland auch der auf einen EU-Warenkorb abstellende Harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVP) berechnet. Mit Einführung der Basis 2000 = 100 im Jahre 2003 ergibt sich die Notwendigkeit, Wertsicherungsklauseln in älteren Mietverhältnissen umzubasieren. Diese Rechenarbeit kann unter Zuhilfenahme eines Programms des Statistischen Bundesamtes auf der Internetseite www.destatis.de durchgeführt werden.

Bis 1.1.1999 mussten Wertsicherungsklauseln nach § 3 Währungsgesetz generell von der deutschen Bundesbank bzw. den Landeszentralbanken genehmigt werden. Seitdem gilt für Geschäftsraummiete das Preisangaben- und Preisklauselgesetz und die ausführende Preisklauselverordnung. Hiernach sind in Geschäftsraummietverträgen nach wie vor Wertsicherungsklauseln ohne Genehmigung unzulässig. § 4 Preisklauselverordnung fingiert aber Genehmigungen von Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen unter bestimmten Konstellationen: Der Vertrag muss eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren haben oder der Mieter muss einseitig mindestens 10 Jahre verlängern können. Liegt diese Voraussetzung nicht vor, so muss die Wertsicherungsklausel durch das Bundesamt für Wirtschaft in Eschborn genehmigt werden, was im Vertrag mittels einer individuellen Vereinbarung ausdrücklich geregelt werden sollte. § 4 Abs. 1 Nr. 1 Preisklauselverordnung verlangt zudem einen Index für die Gesamtlebenshaltung. Es ist deshalb darauf zu achten, dass nicht - wie in Mietverträgen vereinzelt vorzufinden - ein Preisindex beispielsweise für Bauleistungen verwendet wird.

Üblich sind sogenannte Punkteregelungen, das heißt die Miete ändert sich bei Veränderung des Verbraucherpreisindexes um mehrere Punkte im gleichen prozentual umgerechneten Verhältnis, oder jährliche Anpassungen. Möglich ist auch das Abstellen auf prozentuale Veränderungen des Indexes mit entsprechender prozentualer Anpassung der Miete.

Beispiel für eine Wertsicherungsklausel:

Erhöht oder vermindert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis 2000 = 100 Punkte, gegenüber dem bei Abschluß des Mietvertrages bestehenden Index um mindestens 10 Punkte, so erhöht oder vermindert sich die Kaltmiete im gleichen (prozentual umgerechneten) Verhältnis, ohne daß es einer Mietänderungserklärung des Vermieters bedarf. Die Änderung wird in dem Monat wirksam, der auf den Monat folgt, in dem die Punktzahl erreicht wird und zwar auch dann, wenn dies dem Vertragspartner erst später mitgeteilt wird. Die Regelung ist wiederholt anwendbar, wenn die oben beschriebenen Voraussetzungen auf der Basis der jeweils vorausgegangenen Mietänderung entsprechend vorliegen.

Der Vermieter hat eine Erhöhung, der Mieter eine Verminderung mitzuteilen und dabei eine Berechnung vorzulegen, wobei eine nicht rechtzeitige Mitteilung keinen Verzicht bedeutet.

Die Parteien gehen davon aus, daß die vorstehende Klausel nicht der Genehmigung des Bundesamts für Wirtschaft bedarf. Vorsorglich verpflichtet sich aber der Vermieter, ein Negativattest einzuholen. Falls dieses verweigert wird, weil die Klausel genehmigungsbedürftig ist, so holt der Vermieter die Genehmigung ein. Wird diese verweigert, sind sich die Parteien darüber einig, daß die Wertsicherungsklausel als Leistungsvorbehalt im Sinne einer Anpassungsklausel umgedeutet wird.

Sollte der Index vom Statistischen Bundesamt nicht fortgeführt werden, so wird ein vergleichbarer Index des Statistischen Amtes der Europäischen Union zugrunde gelegt.

V. Mietmängel

1. Raumtemperatur

Ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache liegt vor, wenn überstarker Sonneneinfall durch die Fensterflächen in den gemieteten Räumen zu einer erheblichen Überschreitung der Raumlufttemperatur führt und die Arbeitsbedingungen in den Räumen unzumutbar beeinträchtigt werden.

Für die Beurteilung eines ordnungsgemäßen Raumklimas vermieteter Büroräume sind insbesondere die Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung zu beachten. Sie weist einen Richtwert von 26° Celsius aus, der nicht überschritten werden soll. Dieser Wert ist generell zu beachten, auch wenn das Gebäude nicht in den Anwendungsbereich der Arbeitsstättenverordnung fällt (Elshorst, NZM 2002, 902, 903). Die Mietsache ist daher mangelhaft, wenn die Raumtemperaturen bei einer Außentemperatur von 32° Celsius oberhalb von 26° Celsius liegen (OLG Rostock, NZM 2001, 425).

Das OLG Köln (Urteil vom 28.10.1991, NJW-RR 1993, 466) hat den Mietern einen Anspruch auf Anbringung eines außenliegenden Sonnenschutzes gegen den Vermieter aus § 536 BGB zugesprochen. Das Gericht hat in dem Urteil die Regelungen der Arbeitsstättenverordnung herangezogen, wohl wissend, dass diese Regelungen nicht unmittelbar einschlägig sind. In dem Fall wurde die Temperatur von 26° Celsius in nahezu 22 Wochen an jedem Werktag überschritten.

Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 04.06.1998, NJW-RR 1998, 1307) hat dem Mieter eines Ladenlokals sogar ein fristloses Kündigungsrecht wegen Gesundheitsgefährdung zugesprochen, als in einem gewöhnlichen Sommer für mehrere Monate Innentemperaturen von mehr als 35° Celsius vorlagen. In dem zu entscheidenden Fall lagen die Innentemperaturen in dem Ladenlokal zwischen 32° und 42° Celsius. Das Gericht ging bei einer derart krassen und langandauernden Überschreitung der empfohlenen Werte von einer Gesundheitsgefährdung des Personals aus, welche zur fristlosen Kündigung berechtigte.

Nach Ansicht des OLG Sachsen-Anhalt (Urteil vom 24.09.2002, WuM 2003, 144, 145) setzt eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung bei der Überhitzung von Räumen aber jedenfalls dann eine vorherige Abmahnung voraus, wenn die Kündigung zeitlich außerhalb der Sommermonate erklärt wird, der Mangel ohne weiteres zu beheben wäre und der Vermieter zur sofortigen Abhilfe bereit ist. Der Mieter hatte in diesem Fall den Mangel zunächst zwei Jahre hingenommen, ohne die Miete zu mindern.

Dem Mieter ist nicht zuzumuten, während der Sommermonate Nachts, wenn sich niemand in den Gewerberäumen aufhält, zum Zwecke des Dauerlüftens die Fenster offen zu halten. Denn im Falle eines Einbruches würde er wegen grob fahrlässiger Schadensherbeiführung seinen Leistungsanspruch in der Einbruch-/Diebstahlsicherung verlieren (OLG Rostock, Urteil vom 29.12.2000, NJW-RR 2001, 802).

2. Baulärm

Baustellenlärm wird regelmäßig als Mangel der Mietsache angesehen (Schmitt/Futterer, a.a.O., § 536 BGB Rn. 112). Nur soweit Lärmbelästigungen voraussehbar sind oder dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen sind, wird dem Mieter das Minderungsrecht abgesprochen. Daher muss der Mieter Baulärm von einem Nachbargrundstück als vertragsgemäß hinnehmen, wenn die künftige Bebauung für ihn erkennbar war (OLG München WuM 1993, 607; LG Lübeck WuM 1998, 690). Das Minderungsrecht wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter tagsüber aus beruflichen oder sonstigen Gründen abwesend ist (AG Regensburg WuM 1992, 476).

Macht der Mieter von seinem Minderungsrecht Gebrauch, kann der Vermieter gegen den Bauherrn/Störer einen Anspruch aus § 906 BGB geltend machen. Allerdings sind der Minderungsanspruch und der Entschädigungsanspruch gem. § 906 BGB nicht notwendig deckungsgleich. Das bedeutet, dass es Fälle geben kann, in denen zwar ein Minderungsrecht des Mieters gegen den Vermieter, aber kein Entschädigungsanspruch des Vermieters gegen den Bauherrn besteht (Elshorst, NJW 2001, 2322 ff.).

Mindern die Mieter wegen Lärmimmissionen als Folge von Bauarbeiten auf einem benachbarten Grundstück den Mietzins berechtigt, dann ist nach § 906 BGB lediglich der über die Zumutbarkeitsgrenze hinausgehende Mietzinsverlust von dem Störer auszugleichen. Nach einer Entscheidung des LG Hamburg (NJW-RR 1999, 378) ergibt sich die Zumutbarkeitsgrenze für den Ertragsverlust des Vermieters aus der durchschnittlichen örtlichen Nettorendite bei der Wohnungsvermietung.

VI. Instandhaltung / -setzung und Schönheitsreparaturen

1. Grundpflicht des Vermieters

Nach den gesetzlichen Vorgaben des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt während der gesamten Vertragslaufzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, also auch notwendige Schönheitsreparaturen durchzuführen. Soll die Verpflichtung zur Erledigung von Schönheitsarbeiten auf den Mieter übergehen, bedarf es also immer einer gesonderten Vereinbarung.

2. Schönheitsreparaturen

Zu unterscheiden ist die Übertragung von Schönheitsreparaturen von der Überwälzung von weitergehenden Instandhaltungs- / Instandsetzungspflichten. Bei der Instandhaltung geht es um die vorbeugende Behandlung des Mietobjekts zur Vermeidung von Substanzschäden, die Instandsetzung betrifft die Vornahme von Reparaturen. Schönheitsreparaturen sind hingegen keine Reparaturen im eigentlichen Sinne. Sie betreffen die malermäßige Herrichtung des Mietobjektes, um es in einem weitgehend ansehnlichen Zustand zu erhalten. Wird dem Mieter die Instandsetzung auferlegt, ist dieser Begriff gemäß §§ 133, 157 BGB dahin auszulegen, dass dem Mieter auch die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt.

3. Rechtsprechung

Grundsätzlich zulässig ist es, dass der Vermieter die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch eine Formularklausel auf den Mieter abwälzt. Im Einzelfall ergeben sich aber häufig Probleme bei der Frage, ob einzelne Klauseln gegen das Übermaßverbot aus § 307 BGB verstoßen:

Klauseln, wonach die Räumlichkeiten „ordnungsgemäß und schonend zu behandeln“ sind, enthalten noch keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen. Sie wiederholen nur die selbstverständliche Verpflichtung des Mieters, vom Mietobjekt nur in vertragsgemäßer Weise Gebrauch zu machen. Anders ist dies erst bei Klauseln, wonach „Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden“ oder „Sache des Mieters“ sind. Diese enthalten nach herrschender Meinung eine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen, so dass der Mieter zu ihrer Erledigung verpflichtet ist (OLG Nürnberg, ZMR 1991, 217).

Unwirksam sind Klauseln, in welchen sich der Mieter verpflichtet, auch „die durch Zufall erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen“ zu tragen (LG Berlin, WUM 1993, 261, 262). Solche Klauseln legen dem Mieter die Ausführung der Renovierung auch in den Fällen auf, in welchen Schäden nicht auf dem Mietgebrauch beruhen.

Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter dagegen nicht unangemessen (BGH, Urteil vom 26.05.2004, AZ: VIII ZR 77/03). Sehr belastend für Vermieter dürften allerdings die Konsequenzen einer Entscheidung des BGH vom Juni 2004 sein (BGH, Urteil vom 23.06.2004, AZ: VIII ZR 361/03). Hierin hat der BGH festgestellt, dass ein starrer Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag unwirksam ist. Der Mieter werde vor allem dadurch unangemessen benachteiligt, dass er die vertraglich vereinbaren Renovierungsarbeiten spätestens nach den jeweils angegebenen Fristen und unabhängig davon auszuführen habe, ob die gemieteten Räume tatsächlich renovierungsbedürftig sind. Rechtsfolge ist die Unwirksamkeit der gesamten mit der starren Fristenregelung verbundenen Schönheitsreparaturklausel.

4. Anfangsrenovierung / Endrenovierung

Ob Klauseln mit einer Verpflichtung zur Anfangsrenovierung, wie z. B.

„Die erstmaligen Renovierungsarbeiten sind innerhalb von X Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen“

wirksam sind, ist streitig. Bedenklich sind solche Formulierungen unter dem Gesichtspunkt, dass sich der Mieter dadurch selbst den Zustand des Mietobjekts schaffen muss, welcher den vertragsgemäßen Gebrauch erst möglich macht. Treten keine weiteren Verpflichtungen zu dieser Klausel hinzu, ist mit der herrschenden Ansicht von der Wirksamkeit einer solchen Klausel auszugehen (Schmidt/Futterer, Mietrecht, § 538 Rn. 123 m. w. N.). Treten weitere Verpflichtungen hinzu, liegt die Annahme einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB nahe.

Die Wirksamkeit von Endrenovierungsklauseln, wie etwa

„Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in renoviertem Zustand zurückzugeben“

ist streitig, weil sie den Mieter in jedem Fall und ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache zur Renovierung verpflichten. Nach verschiedenen Urteilen verstößt eine derartige Regelung auch bei Gewerberaummietverträgen gegen § 307 BGB (OLG Stuttgart ZMR 84, 350; OLG Hamm NZM 2002, 988). Nach anderer Auffassung ist eine solche Regelung selbst dann nicht zu beanstanden, wenn dem Mieter ein unrenoviertes Objekt übergeben wurde (OLG Düsseldorf NZM 1999, 970). Nach vermittelnder Ansicht ist erst dann ein Verstoß anzunehmen, wenn dem Mieter unrenovierter Gewerberaum übergeben wurde. Der Mieter muss dann nämlich eine Anfangsrenovierung vornehmen, um das Mietobjekt überhaupt vertragsgemäß nutzen zu können und er kommt auch nicht mehr in den Genuss seiner Investition der Endrenovierung.

Im Hinblick auf die wesentlichen Erhaltungspflichten hat der BGH in einer Entscheidung vom 14.05.2003 (BGH NJW 2003, 2234) die Verbindung von Schönheitsreparaturverpflichtungen mit einer Pflicht zur Durchführung von Endreparaturen in Formularmietverträgen als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen.

5. Fachhandwerkerklauseln

Fachhandwerkerklauseln, wie z. B. „Der Mieter verpflichtet sich, das Objekt durch einen autorisierten Meisterbetrieb vollständig renovieren zu lassen“ sind wirksam (BGH NJW 1993, 446, 447).

Klauseln, nach welchen der Mieter die unverzügliche Renovierung zu Beginn des Mietverhältnisses, die laufenden Schönheitsreparaturen und eine Renovierung bei Auszug durchzuführen hat, stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB dar. Sie können allenfalls dann Bestand haben, wenn ihre finanziellen Auswirkungen durch eine Gegenleistung des Vermieters kompensiert wird, also z. B. eine deutliche reduzierte Miete.

6. Rechtsfolgen

Zu beachten ist schließlich, dass eine auch nur teilweise unwirksame Klausel zu einer Unwirksamkeit der Gesamtregelung führt (sog. „Verbot der geltungserhaltenden Reduktion“). D. h., dass bei einer auch nur teilweise unwirksamen Regelung der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen muß (BGH NJW 2003, 2234). In der vorgenannten Entscheidung hat sich der BGH mit dem Summierungseffekt von Schönheitsreparaturklausel und Endrenovierungsklausel auseinandergesetzt und aufgrund dieses Effektes die Gesamtregelung als in Formularverträgen unwirksam angesehen.

VII. Kündigung aus wichtigem Grund

Das Gewerbemietrecht kannte bis zum 01.09.2001 in einer Vielzahl von Vorschriften gesetzlich formulierte außerordentliche Kündigungstatbestände. Daneben war von der Rechtsprechung seit langem die Kündigung aus wichtigem Grund, entwickelt aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, anerkannt. Die Neufassung des Mietrechts ab dem 01.09.2001 kodifiziert die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund in § 543 Abs. 1 BGB erstmals.

Da die Annahme eines wichtigen Grundes letztlich immer Folge einer Einzelfallprüfung war und ist, ist die hierzu ergangene Rechtsprechung so vielfältig wie die Mietverhältnisse selbst. Notwendig ist jedoch stets, dass der zur Kündigung führende Umstand in der Person des Kündigungsgegners begründet oder zumindest mitbegründet ist. Kündigungsgründe sind beispielsweise die fortdauernde unpünktliche Zahlung der Miete durch den Mieter (BGH NJW-RR 1997, 203; OLG München NJW-RR 2002, 631) die Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Kaution (OLG Celle NZM 1998, 265) sowie die Verletzung einer vereinbarten gewerblichen Betriebs- oder Gebrauchspflicht (BGH NJW-RR 1992, 1032; LG Hannover ZMR 1993, 280).

Ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters ist jedoch zu verneinen, wenn bloße allgemeine Gewinnerwartungen enttäuscht wurden oder sich die Einnahmen des Mieters konjunkturbedingt verschlechterten (BGH NJW 1982, 2062, 2063; BGH WM 1977, 1085), die Käuferschicht sich durch die Wandlung eines Einkaufszentrum in einem Billigmarkt änderte (BGH NJW 1981, 2405), eine verkehrsberuhigte Zone geschaffen wurde und hierdurch der Umsatz zurückging (OLG Celle NJW-RR 1996, 1099) oder eine Existenzgründung zu wirtschaftlichen Anfangsschwierigkeiten führte (BGH NZM 2000, 492, 494). Selbst mietobjektbezogene Sprengstoffanschläge in der Betriebsumgebung genügen alleine nicht (OLG Dresden NZM 2002, 165).

Nur in Ausnahmefällen ist es denkbar und von der Rechtsprechung auch anerkannt, dass ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Mieter besteht, wenn globalere und außerhalb der Sphäre beider Parteien liegende Gründe ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar erscheinen lassen. Zunächst sind jedoch die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage heranzuziehen, die jetzt in § 313 BGB kodifiziert sind. Nach dieser Rechtsprechung soll ein außerordentliches Kündigungsrecht des gewerblichen Mieters, dessen Geschäftserträge rückläufig sind, nur dann bestehen, wenn sich der Vermieter am unternehmerischen Risiko seines Mieters bewusst beteiligen wollte oder das Festhalten des Vermieters am Vertrag die Existenz des Mieters gefährdet und dies auf außergewöhnlichen, nicht aus der Sphäre der Parteien stammenden und nicht vorhersehbaren Umständen beruht (BGH NZM 2000, 492, 495; BGH NJW 1978, 2390). Grundsätzlich können aber diejenigen Sachverhalte nicht zu einem außerordentlichen Kündigungsrecht führen, in denen beispielsweise das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende Steuerrecht und die damit verbundenen Erwartungen der Vertragsparteien sich ändern, da mit dem Wegfall von Steuerbegünstigungen und mit Steuererhöhungen angesichts der großen gesetzgeberischen Tätigkeit stets gerechnet werden muss.

Im Hinblick auf unerwartete wirtschaftliche Schwierigkeiten können Mieter und Vermieter bereits im Rahmen von Vertragsverhandlungen Regelungen aufzunehmen. Denkbar ist, ein an Umsatzerwartungen gekoppeltes Sonderkündigungsrecht des Mieters zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung ist vom BGH (NZM 2001, 854) als mit den wesentlichen Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts vereinbar bewertet wurden. Alternativ kann man auch die Miete an die Umsatzergebnisse des Mieters koppeln, insbesondere wenn der Vermieter ein Interesse daran hat, den Geschäftsbetrieb des Mieters aufrechtzuerhalten, weil ansonsten die Gefahr besteht, dass das Mietobjekt in seinem Marktwert sinkt und nach Beendigung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zu vergleichbaren Konditionen vermietet werden kann (vgl. Pützenbacher / Kupjetz, NZM 2003, 140).

VIII. Insolvenzrecht

Die seit 01.01.1999 geltende Insolvenzverordnung ersetzt die Vergleichs-, Konkurs- und die Gesamtvollstreckungsverordnung und sie gilt für alle Verfahren, die nach dem 01.01.1999 eröffnet wurden. Wichtige Regelungen im Mietbereich finden sich in den §§ 55 Abs. 2, 103, 108-112 und 119 InsO.

Nach § 108 Abs. 1 InsO bestehen Mietverhältnisse auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sowohl bei der Vermieter- wie auch Mieterinsolvenz mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Das Mietverhältnis endet aber dann, wenn es durch eine der Mietparteien vor Verfahrenseröffnung für einen danach liegenden Termin wirksam gekündigt wurde.

1. Insolvenz des Mieters

Der Insolvenzverwalter hat die Pflicht, die schon entstandene Masseverbindlichkeit zu erfüllen und kann nicht zwischen Erfüllung und Erfüllungsablehnung wählen. Da die Überlassung der Mietsache vor Verfahrenseröffnung bereits erfolgt ist, kann der Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 InsO das Miet- oder Pachtverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht unabhängig von der vereinbarten Vertragsdauer. Kündigt der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis oder tritt er hiervon zurück, erhält der Vermieter als einfacher Insolvenzgläubiger einen Schadensersatzanspruch. Ansonsten muss der Insolvenzverwalter dem Vermieter die Miete ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens aus der Masse zahlen.

Der Vermieter hat – im Gegensatz zur früheren Rechtslage nach der ehemaligen Konkursordnung – kein außerordentliches Kündigungsrecht. Dies wird damit begründet, dass dringend benötigte Betriebsmittel zur Erhöhung von Sanierungschancen wenigstens vorläufig im Massebesitz verbleiben sollen. Kündigen kann der Vermieter gegenüber dem Insolvenzverwalter deshalb nur nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften, z. B. bei Zahlungsverzug. Nach Stellung des Antrags auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Vermieter eine fristlose Kündigung also nicht auf einen Zahlungsverzug stützen, der bereits in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist (Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO). Entsprechendes gilt für eine Kündigung wegen der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters. Dies hat natürlich enorme praktische Auswirkungen, da der Vermieter hierdurch sein Recht zur „normalen“ Kündigung (z. B. wegen Zahlungsverzuges) verliert.

2. Insolvenz des Vermieters

Wird der Vermieter insolvent, gehören die vermieteten oder verpachteten Gegenstände zur Insolvenzmasse. Keine der Parteien hat ein Sonderkündigungsrecht, so dass der Insolvenzverwalter erfüllen muss, indem er die Räume dem Mieter zur Verfügung stellt bzw. belässt. Erhaltungsaufwendungen und Mängelbeseitigungsansprüche sind aus der Masse zu begleichen. Der Mieter muss die Miete an den Verwalter zahlen. Es bleibt jedoch bei allen vertraglichen Pflichten, lediglich der Vermieter wird nun durch den Insolvenzverwalter vertreten.

3. Gestaltungsspielräume

Die Gestaltungsspielräume sind vor allem durch § 119 InsO erheblich eingeschränkt worden. Grundsätzlich regelt § 119 InsO ausdrücklich, dass Vereinbarungen, durch die im voraus die Anwendung der §§ 103 bis 118 InsO ausgeschlossen oder beschränkt werden, unwirksam sind. Im Hinblick auf Auflösungsklauseln werden diverse Ansichten vertreten. Nach dem Grundgedanken des Gesetzgebers soll die automatische Beendigung des Mietverhältnisses die Situation des Mieters nicht noch mehr verschärfen. Daher ist eine Auflösungsklausel im Mietvertrag, nach der das Mietverhältnis mit Beantragung des Insolvenzverfahrens durch den Mieter beendet wird, durchaus sehr bedenklich. Auch Schutzklauseln für den Vermieter, die ihm eine außerordentliche fristlose Kündigung bei Verschlechterung der Vermögenslage des Mieters und vor Stellung des Insolvenzantrags ermöglichen sollen, sind nicht unumstritten. Vereinzelt werden sie als Sonderkündigungsklauseln auch in Formularverträgen für zulässig erachtet. Vor dem Hintergrund der Regelung der InsO und den grundsätzlich im Gesetz abschließend gefassten Kündigungsrechten ist dies jedoch strittig. Wir raten daher grundsätzlich an, auf eine Formulierung, die eine fristlose Kündigung des Vermieters für den Fall der Stellung des Insolvenzantrages des Mieters ermöglicht, zu verzichten.