Mietvertrag für Gewerberaum - IHK Frankfurt am Main

Gewerberäume-Mietvertrag (Muster)


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1. Vorbemerkung:

I.
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) > Näheres zu AGB

AGB sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages vorgibt. Die zur Kontrolle von AGB geltenden Vorschriften des BGB (§§ 305 - 310) (früher: AGB-Gesetz) legen Grenzen für das "Kleingedruckte", so werden Allgemeine Geschäftsbedingungen oft auch genannt, zugunsten des Vertragspartners fest.
Ein Verstoß gegen das ABG-Recht kann erhebliche rechtliche Konsequenzen für den Verwender nach sich ziehen.

Wir raten deshalb generell davon ab, Allgemeine Geschäftsbedingungen selbst zu erstellen oder Muster-AGB oder sogar fremde AGB ungeprüft zu verwenden. Der zulässige Wortlaut von AGB kann für einzelne Branchen unterschiedlich sein. Die Klauseln müssen für das Unternehmen im besonderen Einzelfall formuliert werden. Wenn eine unzulässige Bestimmung verwendet wird, gilt im Streitfall die gesetzliche Regelung, die meistens ungünstiger ist als eine nach dem AGB-Recht zulässige.

Nur ein spezialisierter Jurist kann die recht unübersichtliche, aber zu beachtende Rechtsprechung zur Zulässigkeit von einzelnen Klauseln überschauen. Wir raten Ihnen deshalb, einen Rechtsanwalt mit der Erstellung von AGB zu beauftragen.

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allgemein zur Verwendung von Vertragsmustern:

Der Unternehmer schließt im Laufe seiner Geschäftstätigkeit eine Vielzahl von Verträgen ab. Um eine Orientierungshilfe zu bieten, stellen die hessischen Kammern Musterverträge zur Verfügung.

Bei vertragsrechtlichen Einzelfragen sollte jedoch grundsätzlich fachkundiger Rat, sei es bei den Industrie- und Handelskammern oder Rechtsanwälten, eingeholt werden.

Dieses Vertragsformular wurde mit größter Sorgfalt erstellt, erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Es ist als Checkliste mit Formulierungshilfen zu verstehen und soll nur eine Anregung bieten, wie die typische Interessenlage zwischen den Parteien sachgerecht ausgeglichen werden kann. Dies entbindet den Verwender jedoch nicht von der sorgfältigen eigenverantwortlichen Prüfung. Der Mustervertrag ist nur ein Vorschlag für eine mögliche Regelung. Viele Festlegungen sind frei vereinbar. Der Verwender kann auch andere Formulierungen wählen. Vor einer Übernahme des unveränderten Inhaltes muss daher im eigenen Interesse genau überlegt werden, ob und in welchen Teilen gegebenenfalls eine Anpassung an die konkret zu regelnde Situation und die Rechtsentwicklung erforderlich ist. Auf diesen Vorgang hat die Industrie- und Handelskammer natürlich keinen Einfluss und kann daher naturgemäß für die Auswirkungen auf die Rechtsposition der Parteien keine Haftung übernehmen. Auch die Haftung für leichte Fahrlässigkeit ist grundsätzlich ausgeschlossen. Falls Sie einen maßgeschneiderten Vertrag benötigen, sollten Sie sich durch einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens beraten lassen.

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Ergänzende Erläuterungen zu Schlichtungs- oder Schiedsgerichtsklauseln (Anmerkung zu § 15 des Vertrages):

Die Parteien können sich auch auf die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens (Schlichtungsklausel) einigen. Es kann zusätzlich vereinbart werden, dass ein Schlichtungsversuch gescheitert sein muss, bevor der Rechtsweg beschritten werden kann.

Muster für eine Schlichtungsklausel:

Die Vertragsparteien verpflichten sich, bei Meinungsverschiedenheiten ein Schlichtungsverfahren mit dem Ziel durchzuführen, eine interessengerechte und faire Vereinbarung im Wege einer Mediation mit Unterstützung eines neutralen Schlichters unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen, rechtlichen, persönlichen und sozialen Gegebenheiten zu erarbeiten. Alle Streitigkeiten, die sich im Zusammenhang mit diesem Vertrag oder über seine Gültigkeit ergeben, werden vor Einschaltung der Gerichte nach der Schlichtungsordnung der Institution der Industrie- und Handelskammer ...............(z.B. XXXXX = Name der nächstgelegenen IHK mit Schlichtungsstelle) geschlichtet.

Möglich wäre auch die Vereinbarung einer Schiedsgerichtsklausel. In dem Fall muss die Gerichtsstandsklausel gestrichen werden und durch die Schiedsgerichtsklausel ersetzt werden, weil ein staatliches Gericht nicht zuständig sein soll.

Wichtig: Bei Beteiligung eines Nicht-Kaufmannes muss die Schiedsgerichtsklausel in einer separaten Vereinbarung unterzeichnet werden.

Muster für eine Schiedsgerichtsklausel:

Alle Streitigkeiten, die sich im Zusammenhang mit diesem Vertrag oder über seine Gültigkeit ergeben, werden nach der Schiedsgerichtsordnung der Industrie- und Handelskammer ............. unter Ausschluss des ordentlichen Rechtsweges endgültig entschieden. Das gerichtliche Mahnverfahren bleibt aber zulässig.

Möglich ist aber natürlich auch die Kombination von Schlichtung und bei Scheitern anschließendem Schiedsgerichtsverfahren.

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allgemein zur Schlichtung und Schiedsgerichtsbarkeit

sowie zu Schlichtungsklauseln oder Schiedsklauseln

2. Muster eines Geschäftsraummietvertrages¹

Zwischen

.......................................................................................................................

(Vermieter)

und

.....................................................................................................................

(Mieter)

wird folgender Geschäftsraummietvertrag geschlossen:

§ 1 Mieträume²

(1) Vermietet werden im Haus ............... (Straße, Hausnummer) folgende
Räume:

a) Erdgeschoss:

b) 1. Etage: usw.

c) Keller:

d) Dachboden:

Die Mietfläche beträgt ............. qm.

(2) Für die oben genannten Räume erhält der Mieter folgende Schlüssel:

...............................................................................................

(3) Schäden an diesen Räumen sind dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.

(4)       Der Mieter ist verpflichtet, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-,
           Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume (oder sonstige
           Versicherungen nach Vereinbarung, wobei eine Doppelversicherung durch
         Mieter und Vermieter vermieden werden sollte) in ausreichender Höhe auf
           eigene Kosten abzuschließen und den Abschluss bzw. das Fortbestehen dem
          Vermieter nachzuweisen.

§ 2 Mietzweck

(1) Die Vermietung erfolgt zur ausschließlichen Nutzung als: ......................
(genaue Beschreibung des Nutzungszwecks)

(2)        Zur Überlassung des Mietobjekts kann der Mieter durch schriftliche
           Erklärung gegenüber dem Vermieter von diesem Vertrag zurücktreten,
           wenn ihm die gewerbliche Erlaubnis zur oben genannten Nutzung nicht
           erteilt wird, und zwar auch dann, wenn dies aus Gründen geschieht, die in
           seiner Person liegen. Erfolgt der Rücktritt kürzer als 14 Tage vor
           Vertragsbeginn, kann der Vermieter eine Erstattung von höchstens zwei
            Monatsmieten verlangen.

§ 3 Ausstattung der Mieträume

Die Räume werden wie besichtigt vermietet und sind nach Beendigung des Mietverhältnisses im gleichen/renovierten Zustand zu verlassen. Die Mieträume enthalten folgendes Inventar:

.....................................................................................................................

§ 4 Mietzeit und ordentliche Kündigung

Das Mietverhältnis beginnt am .............................. und endet am .......................

Das Mietverhältnis verlängert sich um ....... Jahr(e), falls es nicht mindestens sechs Monate vor Ablauf durch eingeschriebenen Brief gekündigt wird. Für die Rechtzeitigkeit ist entscheidend der Zugang des Kündigungsschreibens.³

Oder:

Das Mietverhältnis beginnt am ................................... und läuft auf unbestimmte Zeit.

Es kann mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres gekündigt werden. Die Kündigung ist rechtzeitig erfolgt, wenn sie spätestens am 3. Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist schriftlich beim anderen Vertragspartner eingegangen ist.⁴

§ 5 Fristlose Kündigung

(1) Der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn
der Mieter

           a)        mit den Zahlungsverpflichtungen in Verzug gerät und der
                     rückständige Betrag ......... Euro übersteigt. Im Fall einer
                     Aufrechnung nach § 556 b Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
                      durch den Mieter ist die Kündigung unwirksam.

           b)        seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft verletzt und sie nicht
                     innerhalb einer angemessenen Zeit nach Zugang einer Mahnung
                      erfüllt.

(2) Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der
Vermieter

           a)        seine mietvertraglichen Verpflichtungen in einem solchen Maße
                     verletzt, dass dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses
                     nicht zugemutet werden kann.

b) den Mieter vertragswidrig in seinen Rechten beschränkt.

§ 6 Mietzins

(1)       Die monatliche Grundmiete beträgt Euro ................ Sie ist im voraus,
           spätestens am 3. Werktag jeden Monats, kostenfrei an den Vermieter auf
          dessen Konto bei der ...........................................................-Bank zu
          zahlen.

(2) Folgende Nebenabgaben⁵hat der Mieter innerhalb eines Monats nach
erfolgter Rechnungsstellung zusätzlich zu entrichten:

Betriebskosten in Höhe von Euro ................................
anteilige Heizkosten entsprechend der Heizkosten VO
sonstige Kosten: ............................ in Höhe von Euro..............
(eine spezifizierte Auflistung ist empfehlenswert)

§ 7 Anpassung des Mietzinses⁶

(1)       Erhöht oder vermindert sich künftig der vom Statistischen Bundesamt
          amtlich festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (auf der Basis
          2005 = 100) gegenüber dem für den Monat des Vertragsschlusses
          veröffentlichten Index um mindestens 10 Prozent, so ändert sich der
          Mietzins automatisch im gleichen prozentualen Verhältnis nach unten oder
          oben zum … (Datum) des Folgemonats.⁷

(2)       Haben die vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen baulichen
          Veränderungen eine Werterhöhung der Mieträume zur Folge, so hat diese
          bei einer Neufestsetzung des Mietzinses außer Betracht zu bleiben.

(3)       Kommt eine Einigung zwischen den Parteien über die Anpassung des
          Mietzinses nicht innerhalb von zwei Monaten nach dem erstmaligen
          Änderungsverlangen des Vermieters zustande, so ist der Vermieter befugt,
         unter Beachtung des obigen Maßstabes die neue Miete gemäß § 315
          Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nach billigem Ermessen festzusetzen. Auf
          Wunsch einer der beiden Parteien kann die neue Miete unter Beachtung des
          obigen Maßstabes auch von einem öffentlich bestellten und vereidigten
          Sachverständigen, der auf Antrag einer Partei von der örtlich zuständigen
          Industrie- und Handelskammer zu benennen ist, ermittelt werden. Die
         Kosten des Gutachtens tragen beide Parteien jeweils zur Hälfte.

§ 8 Mietkaution⁸

Der Mieter zahlt eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten. Die Kaution ist vom Vermieter auf einem gesondert geführten Konto aufzubewahren.

§ 9 Bauliche Veränderungen, Ausbesserungen

(1)       Bauliche Veränderungen an den Mieträumen darf der Mieter nur nach
          Vorliegen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters vornehmen lassen.
          Die Zustimmung darf verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

(2)       Etwaige Werterhöhungen der Mieträume werden angemessen vergütet, es
          sei denn, es handelt sich um bauliche Veränderungen, die bei Vertragsende
         wieder rückgängig gemacht werden.

(3)       Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung des
           Gebäudes, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von
          Schäden dienen, darf der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters
           vornehmen lassen. Sollten diese Arbeiten aus anderen Gründen
           vorgenommen werden, so bedarf es einer Zustimmung des Mieters dann
          nicht, wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen; es entstehen
          keine Schadensersatzansprüche und Ansprüche zur Mietminderung.

(4)       Von beabsichtigten baulichen Tätigkeiten am Gebäude, die den Mieter
          beeinträchtigen könnten, hat der Vermieter ihn so rechtzeitig zu
          verständigen, dass der Mieter Vorkehrungen zur Weiterführung seines
          Betriebes treffen kann.
           Unterbleibt diese Benachrichtigung, so entsteht dem
          Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz/Mietminderung.

(5)       Der Vermieter darf die Geschäftsräume nach vorheriger Ankündigung
         während der Geschäftszeiten, auch in Abwesenheit des Mieters, betreten,
           um sich vom Zustand der Räume zu überzeugen. Dieses Recht kann auch
           durch einen Bevollmächtigten ausgeübt werden.

§ 10 Nutzungsänderung, Untervermietung⁹,Nachmieter¹⁰

(1) Der Mieter darf die Räume nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters
zu einem anderen als den im Vertrag festgelegten Zweck nutzen.

(2)       Eine Untervermietung ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters
         gestattet. Die Zustimmung kann verweigert werden, wenn ein wichtiger
         Grund vorliegt. Sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden.

(3)       Der Mieter ist berechtigt, einen Nachmieter zu stellen, der in den Mietvertrag
           zu den gleichen Bedingungen innerhalb der Restlaufzeit des Vertrages
           eintritt, sofern gegen die Bonität des Nachmieters, gegen dessen Person und
          die Branche (auch im Hinblick auf einen Konkurrenzschutz) keine
          Einwendungen bestehen. Der Vermieter ist verpflichtet, mit diesem Mieter zu
          unveränderten Bedingungen einen Vertrag für die Restlaufzeit
          abzuschließen.

§ 11 Außenreklame¹¹

(1)       Der Mieter ist berechtigt, an bestimmten Teilen der Außenfront des
           Gebäudes Firmenschilder, Leuchtreklame sowie Schaukästen und
           Warenautomaten anzubringen, soweit der Gesamteindruck der Gebäudefront
         dadurch nicht beeinträchtigt wird.

           Die gesetzlichen und ortspolizeilichen Vorschriften über Außenreklame sind
          zu beachten.

(2)       Verlegt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses seinen Betrieb, so
           ist er berechtigt, ein halbes Jahr an der Eingangstür ein Hinweisschild
           anzubringen.

§ 12 Sachen des Mieters

(1)       Der Mieter versichert, dass die Sachen, die er in die Mieträume einbringen
          wird, in seinem freien Eigentum stehen, abgesehen von handelsüblichen
          Eigentumsvorbehalten.

(2) Folgende Sachen sind hiervon ausgenommen:

..........................................................................................................

§ 13 Wettbewerbsschutz¹²

Der Vermieter verpflichtet sich, während der Mietzeit weder auf dem Mietgrundstück noch auf ihm gehörenden Nachbargrundstücken (Straße, Hausnummer) gewerbliche Räume an einen Mitbewerber des Mieters zu vermieten.

Diese Verpflichtung erstreckt sich nicht auf den Fall einer Änderung des Nutzungszwecks der Mieträume.

§ 14 Besondere Vereinbarungen

............................................................................................................................

§ 15 Gerichtsstand

Gerichtsstand ist ..................................................................

§ 16 Sonstiges

(1) Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht.

(2) Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages sind nur wirksam, wenn sie
schriftlich vereinbart werden.

(3) Ist oder wird eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam, so berührt dies
die Wirksamkeit des Vertrages nicht.

........................................... , den .....................................

(Ort) (Datum)

........................................... .....................................................

(Vermieter) (Mieter)

¹ Weitere Informationen zur Vertragsgestaltung bietet Ihnen das Merkblatt: Geschäftraummiete (Dokumentennummer 10793 unter www.darmstadt.ihk24.de).

² Das Mietobjekt und seine Nutzung bzw. Mietzweck sollten genau festgelegt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Dazu Ziffer 4 des Merkblattes.

³ Diese Variante stellt ein befristetes Mietverhältnis dar, welches vorbehaltlich der nachstehenden Verlängerungsklausel (Ziffer 5 des Merkblattes) mit Fristablauf endet. Während der Mietdauer kann nur aus wichtigem Grund(vgl. dazu § 5) gekündigt werden. Näheres dazu: Ziffer 5 des Merkblattes.

⁴ Die zweite Variante stellt ein unbefristetes Mietverhältnis dar, welches ordentlich und ausnahmsweise aus wichtigem Grund (vgl. dazu § 5) gekündigt werden kann. Näheres dazu: Ziffer 5 des Merkblattes.

⁵ Den Nebenabgaben, Nebenkosten bzw. Betriebskosten ist besonderes Augenmerk zu widmen. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht können im Geschäftsraummietrecht sämtliche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Es ist daher ratsam, die Nebenkostenbestimmungen sehr sorgfältig zu prüfen und zu formulieren. Näheres dazu: Ziffer 6 des Merkblattes.

⁶ Es bestehen mehrere Möglichkeiten (z. B. Staffelmiet- und Wertsicherungsklauseln), eine Anpassung des Mietzinses im Vorfeld vertraglich zu vereinbaren. Informationen zu den verschiedenen Möglichkeiten und ihren Voraussetzungen finden Sie auf Ziffer 7 des Merkblatts. Zu beachten ist, dass die verschiedenen Mietzinserhöhungsklauseln sich unterschiedlich auf die Entwicklung des Mietzinses auswirken können. Es ist daher ratsam, sich vorab eingehend zu informieren und die Klauseln sehr sorgfältig zu formulieren. Näheres dazu Ziffer 7 des Merkblattes.

⁷Eine Anpassung der Miete mittels einer Wertsicherungsklausel ist nur möglich, wenn sich die Klausel auf einen Verbraucherpreisindex bezieht und der Vermieter für mindestens 10 Jahre auf das Recht einer ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern. Ansonsten ist die Klausel unwirksam.

⁸ Näheres dazu Ziffer 8 des Merkblattes.

⁹ Zu beachten ist, dass ein Untermietverhältnis für den Hauptmieter den Nachteil hat, dass dieser weiterhin an den Vertrag gebunden ist und im Zweifel dem Regress durch den Vermieter ausgesetzt ist.

¹⁰ Es ist insbesondere für befristete Mietverhältnisse mit einer langen Laufzeit sinnvoll im Vertrag festzulegen, ob und in welchem Rahmen der Mieter das Recht haben soll, einen Nachmieter anzubieten. Näheres dazu Ziffer 5 des Merkblattes.

¹¹ Näheres dazu Ziffer 4 des Merkblattes.

¹² Die Verpflichtung zum Wettbewerbs- bzw. Konkurrenzschutz gilt grundsätzlich auch ohne vertragliche Vereinbarung. Nur wenn der Vermieter sich davon befreien will, ist eine Einigung zwischen den Parteien notwendig. Diese sollte dann auch schriftlich fixiert werden.