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Großflächige Einzelhandelsansiedlungen: Vorhaben mit städtebaulichen und raumordnerischen Zielen in Einklang bringen

Damit der Verdrängungswettbewerb zulasten des mittelständischen Einzelhandels in Innenstädten und Stadtteilzentren sich nicht weiter fortsetzt, sind großflächige Ansiedlungen von Einkaufs- und Fachmarktzentren künftig noch gezielter zu steuern. Das rechtliche Instrumentarium ist vorhanden – es muss von den politisch Verantwortlichen nur konsequent eingesetzt werden.


Die statistischen Daten belegen, dass – trotz des Trends zur Stagnation der Umsätze im stationären Einzelhandel – nach wie vor ein Expansionsdruck der Verkaufsflächen besteht. Dies gilt auch oder zum Teil gerade an solchen Standorten, die städtebaulichen und raumordnerischen Zielen widersprechen. Die zu einem erheblichen Teil auf Verdrängungswettbewerb beruhenden Folgen sind hinlänglich bekannt. In Südhessen waren Ende 2007 über 500 000 Quadratmeter Verkaufsfläche allein in Einkaufszentren und Fachmarktzentren (ab 5 000 Quadratmeter) im Bau oder in der Planung. Verbunden war dies teilweise mit einer Ausweitung der Randsortimente an peripheren Standorten. Die Folge: Der Verdrängungswettbewerb setzt sich fort – mit erheblichen Auswirkungen auf die oftmals noch mittelständisch strukturierten zentralen Versorgungsbereiche, vor allem in den Innenstädten und Stadtteilzentren.


Die zentrale Frage hinsichtlich der Steuerung großflächiger Einzelhandelsansiedlungen lautet, ob und wie diese Vorhaben mit den städtebaulichen und raumordnerischen Zielen in Einklang zu bringen sind. Das rechtliche Instrumentarium hierfür ist sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene vorhanden. Dazu gehören das in den vergangenen Jahren mehrfach novellierte Baugesetzbuch, in Hessen der Landesentwicklungsplan, die Regionalpläne und der Einzelhandelserlass.

 

Attraktive Innenstädte und Mobilität fördern
Entscheidend ist jedoch, ob diese Instrumentarien von den politisch Verantwortlichen auch gezielt angewandt werden. Hier hat die IHK Frankfurt unterschiedliche Erfahrungen auf regionaler und kommunaler Ebene gemacht. Es gibt Kommunen, die in vorbildlicher Weise mithilfe von Einzelhandelsgutachten und Stadtentwicklungs- beziehungsweise Einzelhandelskonzepten die Ansiedlung von Einzelhandelsvorhaben steuern, indem sie durch die Instrumentarien ihre zentralen Versorgungsbereiche stärken, die Innenstädte attraktiver gestalten und die Nahversorgung nicht mobiler Menschen sichern. Demgegenüber stehen jene Kommunen, die in einem erbitterten Konkurrenzkampf ihrem Egoismus freien Lauf lassen – nach der Devise: „Besser ein Einkaufszentrum auf meiner grünen Wiese als bei der Nachbarkommune.“


Es ist die primäre Aufgabe der staatlichen Behörden – genauer der oberen Bauaufsichtsbehörden und Landesplanungsbehörden sowie der Regionalversammlungen – durch entsprechendes Eingreifen und Entscheidungen auf Basis der vorhandenen Rechtsvorschriften diesen Fehlentwicklungen einen Riegel vorzuschieben. Sinnvolle und städtebaulich wie raumordnerisch zielführende Entscheidungen bleiben leider häufig im parteipolitischen Gezänk hängen. Wenn dann noch Projektentwickler und Investoren unnötig Druck ausüben – auch hierfür gibt es Beispiele – dann sind Fehlentwicklungen vorprogrammiert.


Die hessische Landesregierung hat 2003 den Einzelhandelserlass herausgegeben und 2005 ergänzt. Er enthält Hinweise und Erläuterungen für die Planungs- und Genehmigungspraxis. Ergänzt wird er durch detaillierte Aussagen zu den Themenkomplexen Einzelhandelsgutachten und Einzelhandelskonzepte sowie eine Anlage mit einer Checkliste für die Erstellung von Einzelhandelsgutachten. Diese sollen laut Erlass „unabhängig“ sein. Diese Unabhängigkeit ist oftmals bei Gutachten nicht gegeben.

 

Nicht alle Gutachten sind unabhängig

In der Praxis gibt es zwei Typen von Gutachten: Zum einen solche, die der Vorbereitung von kommunalen oder regionalen Einzelhandelskonzepten dienen. Ein Beispiel hierfür ist das Einzelhandelsgutachten für den Ballungsraum Frankfurt  / Rhein-Main als Grundlage für das regionale Einzelhandelskonzept. Diese Gutachten sind meist neutral und sachlich ausgewogen.


Zum anderen gibt es jene Gutachten, die der Rechtfertigung von rechtlich nicht zulässigen Vorhaben dienen. Sie werden vor allem im Kontext von Abweichungs- und Raumordnungsverfahren im Auftrag von Investoren, Projektentwicklern, Betreibern und Kommunen erstellt, die von den verbindlichen und fest definierten Zielen der Rechtsvorschriften abweichen wollen. Nach dem Motto „Wessen Brot ich ess, dessen Lied ich sing“, ist ein erheblicher Teil dieser Gutachten hinsichtlich der angewandten Methodik, des Untersuchungsgegenstandes, vor allem aber bezüglich der Interpretation der Analyse-Ergebnisse einseitig und damit nicht unabhängig.

Die Aufgabe, aber auch die hohe Kunst der Genehmigungsbehörden besteht nun darin, die Spreu vom Weizen zu trennen und unabhängige Gutachten als solche zu erkennen. Und nicht nur dies: Die Verantwortlichen müssen auch sachlich korrekte Entscheidungen auf Grundlage der rechtlich fixierten Zielvorgaben treffen.


Ein teilweise ungelöstes Problem stellen die sogenannten Agglomerationen von – manchmal auch kleinflächigen – Einzelhandelsbetrieben in peripherer Lage dar. Sie verursachen teilweise erhebliche regionale und städtebauliche Fehlentwicklungen und entziehen sich weitgehend einer rechtlichen Steuerung. Denn gerade in diesem Bereich existiert eine Gesetzeslücke beziehungsweise eine unbefriedigende Rechtsprechung – wenn von einem wegweisenden Urteil des Verwaltungsgerichtshofes Baden-Württemberg einmal abgesehen wird. In diesem Punkt besteht sowohl politisch als auch rechtlich noch Handlungsbedarf.


Nach Ansicht der IHK Frankfurt sind regionale Einzelhandelskonzepte dazu geeignet, die Ansiedlung von Einzelhandel zielgerichtet zu steuern. Ein solches Konzept wurde aktuell durch den Planungsverband Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main erstellt. Es wird nunmehr Eingang finden in den regionalen Flächennutzungsplan. Auch für die Region Südhessen wird ein solches Konzept erarbeitet und dann in den Regionalplan Südhessen einfließen. Damit ist ein wesentlicher und zugleich planungsrechtlich abgesicherter Schritt zu einer zielgerechten Ansiedlungssteuerung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben getan.


     

Frank Albrecht

IHK-Vizepräsident und Geschäftsführender Gesellschafter

Parfümerie Albrecht

Frankfurt am Main

albrecht.parfum.frankfurt@t-online.de


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