Marktbericht der Frankfurter Immobilienbörse
2. Halbjahr 2004

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M A R K T B E R I C H T
der Frankfurter Immobilienbörse
für das 2. Halbjahr 2004

Der Frankfurter Immobilienmarkt im Jahr 2004 zeigte im Großen und Ganzen einen schwachen Geschäftsverlauf. Zeitweise ansteigende Nachfragen in einzelnen Marktbereichen waren nicht von Dauer und wurden durch Nachfragerückgänge abgelöst. Allgemein zögerliches und vorsichtiges Verhalten der Marktteilnehmer war durch nachgebende Preise in Teilmärkten geprägt.

Experten des Frankfurter Immobilienmarktes, sowohl für den Bereich für Wohnimmobilien als auch für den in Frankfurt besonders starken Büromarkt und den Markt der Büroimmobilieninvestments, erwarten für das Jahr 2005 eine durch die günstigen Marktbedingungen anziehende Nachfrage.

Mittel- und langfristig wird bei niedrigem Preisniveau und günstiger Zinsen von einer Marktbelebung und damit verbunden auch von Preissteigerungen ausgegangen.

Der Markt für Wohnimmobilien zeigte trotz Umsatzrückgängen ein stabiles Preisverhalten, sowohl bei Mieten als auch bei Kaufpreisforderungen.

In den einzelnen Marktbereichen wurden folgende Ergebnisse festgestellt:

Bei Mietwohnungen wurden im unteren Preisbereich stabile Werte festgestellt. Bei hochwertigen Wohnungen wurden Mieten deutlich über den angegebenen Spannen bezahlt, obwohl auch hier leicht nachgebenden Mietpreise und ruhige Nachfrage beobachtet wurde. Die Mietpreise für mittleren bis guten Wohnwert lagen in Frankfurt zwischen 7,50 und 11,00 Euro/m². Im Umland wurden Preise zwischen 6,00 und 10,00 Euro/m². Im gesamten Marktbereich lag der Schwerpunkt zwischen 8,00 und 9,00 Euro/m².

Für neue Eigentumswohnungen in Frankfurt wurden Preise zwischen 2.200 und 3.500 Euro/m² angegeben. Für überdurchschnittlich gute Gebäude in sehr guten Lagen wurden auch Preise über 4.000 Euro/m² genannt. Für Neubauten im Vortaunusgebiet wurden Preise zwischen 2.000 und 3.200 Euro/m² angegeben. Für Spitzenobjekte wurden Höchstpreise bis zu 3.800 Euro/m² gezahlt. Überhöhte Kaufpreise wurden am Markt nicht angenommen.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen in Frankfurt und im nördlichen Umland reichte die Preisspanne von 1.800 - teilweise auch darunter liegend - bis 3.000 Euro/m².

Bei Reihenhäuser und Doppelhaushälften wurde bei ruhiger Geschäftslage eine Preisspanne von 220.000 bis 480.000 Euro genannt, die die unterschiedlichsten Lagen und Gebäudeausführungen widerspiegelten. Zögerlich abschlussbereite Käufer erreichten nachlassende Preise, insbesondere im unteren und mittleren Bereich.

Freistehende Einfamilienhäuser wurden – je nach Lage - überwiegend zu Preisen zwischen 380.000 und 800.000 Euro angeboten. Auch hier wurde überwiegend von langwierigen preisvergleichenden Verhandlungen berichtet.

Bei exklusiven Villen im Hochpreissegment über 1.000.000 Euro zeigten die Kaufinteressenten bei einem begrenzten Markt Stärke durch konsequente Preisverhandlungen.

Bei Renditeobjekten wurden hochwertige und langfristig interessante Objekte - wie Wohnhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung - nur schwach angeboten. Der Markt war vielmehr von Angeboten geprägt, die hohe Renditen bei hohem Risiko und notwendigem Einsatz im Hinblick auf dauerhafte Mietverträge vorgaben. Bei Wohnhäusern wurde die 12fache bis zur 16fachen Jahresmiete als Schwerpunkt festgestellt. In Frankfurt lag der Schwerpunkt zwischen der 14fachen und 15fachen Jahresmiete. Geschäfts- und Bürohäuser guter Qualität und Lage waren auch zu Preisen über der 16fachen Jahresmiete nachgefragt.

Der Markt für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser zeigte, wie schon seit Jahren, eine das geringe Angebot deutlich übersteigende Nachfrage. Die Preisspanne, die auch in diesem Bereich durch die Lageeinschätzung der Käufer geprägt war, reichte bei Einfamilienhausgrundstücken von 350 bis 750 Euro/m². Besonders exklusive Wohnlagen in Frankfurt und im nördlichen Umland wurden mit Preisen bis zur 950 Euro/m² honoriert. Für die neu erschlossenen, ausgedehnten Wohngebiete am nördlichen Stadtrand wurde jedoch bei starkem Angebot eine schwache Nachfrage registriert.

Baugelände für den Geschosswohnungsbau zeigten, geprägt durch Renditeüberlegungen und das Kaufverhalten für Eigentumswohnungen, Preise zwischen 400 und 650 Euro/m². Darüber hinaus gehende Preise wurden nur in Ausnahmesituationen genannt.

Der Büromarkt war im Jahr 2004 geprägt durch eine weiterhin zögerliche bis nachgebende Nachfrage. Erhöhungen der am Markt angebotenen Flächen unterschiedlichster Qualität führten bei ernsthaften Mietverhandlungen zu deutlich nachgebenden Mietpreisen. Erfreulich zeigte sich eine zunehmende Vermietung von kleineren Büroflächen bis zu ca. 500 m². Hier wurde deutlich, dass Mietinteressenten moderne und hochwertige Büroflächen zu guten Konditionen langfristig mieten konnten. Einzelheiten zu Büromieten können dem Sondermarktbericht Büroräume vom 24.11.2004 entnommen werden.

Der Markt für funktionale Lagerflächen zeigte nach wie vor stabile Nachfrage, der nur ein begrenztes Angebot gegenüber stand. Nicht mehr den heutigen Nachfrage der Speditionen genügende ältere Lagerobjekte wurden zunehmend Neunutzungen insbesondere für den Freizeit- und Dienstleistungssektor zugeführt. Die Preise lagen weiterhin zwischen 3,00 und 6,00 Euro/m².

Baugrundstücke für Industrie- und Gewerbegebiete waren auch bei guter Verkehrsanbindung, guter gewerbetypischer Infrastruktur und einem niedrigen Preisniveau nur schwach nachgefragt. Gewerbegrundstücke im Norden Frankfurts mit sehr gutem Autobahnanschluss, die für 200 Euro/m² günstig angeboten wurden, konnten gut verkauft werden.


Frankfurt am Main, 23.03.2005