Bad Homburg: Gehobenes Wohnniveau

In einer neuen Serie werden im IHK WirtschaftsForum monatlich Immobilienstandorte in der Region porträtiert. Den Beginn macht Bad Homburg, mit 52 000 Einwohnern die größte Kommune im Hochtaunuskreis.


Die Kreisstadt Bad Homburg zeichnet sich durch ein gehobenes Wohnniveau in landschaftlich reizvoller Lage am Fuße des Taunus aus. Das hohe Niveau der Stadt lässt sich auch an der Kaufkraftkennziffer ablesen: Der Index liegt bei 152,6 und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Dies schlägt sich auch in hohen Immobilienpreisen nieder.


So hat die Frankfurter Immobilienbörse in ihrem jüngsten Bericht, der im November veröffentlicht wurde, Wohnungsmieten zwischen sieben und zwölf Euro pro Quadratmeter Netto-Kaltmiete monatlich festgestellt. Der Schwerpunkt liegt bei durchschnittlich etwa neun Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach qualitativem Wohnraum übersteigt leicht das Angebot. Die durchschnittliche Vermarktungszeit von Wohnungen liegt bei zwei bis drei Monaten. Nachgefragt sind besonders die ruhigen und gehobenen Wohnlagen im Bereich des Hardtwalds und im Stadtteil Dornholzhausen.


Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen zwischen circa 1 300 und 3 200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Spanne ist deshalb so hoch, da Bad Homburg sowohl über weniger nachgefragte Hochhäuser als auch über exklusive Angebote in kleineren Häusern neueren Baujahres oder gar Neubauten verfügt. Das Neubauangebot ist jedoch sehr gering. Der bezahlte Schwerpunkt für Eigentumswohnungen liegt bei durchschnittlich 2 000 Euro im Jahr 2009.


Reihenhäuser und Doppelhaushälften besonders gefragt

Besonders beliebt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften, die in einem Preisniveau zwischen 235 000 und 450 000 Euro liegen. Für die Preisfindung sind die Grundstücksgrößen und das Flächenangebot innerhalb eines Hauses maßgeblich. Ein deutliches Preisgefälle besteht zwischen dem jenseits der Autobahn A5 gelegenen Stadtteil Ober-Erlenbach und dem überwiegend gehobenen Wohngebiet Dornholzhausen.


Für freistehende Einfamilienwohnhäuser werden durchschnittlich etwa 650 000 Euro bezahlt. Aufgrund der besonders guten Wohnstruktur in Bad Homburg sind nach oben keine Grenzen gesetzt. Die Nachfrage ist grundsätzlich als gut zu bezeichnen. Allerdings ist auch festzustellen, dass viele Verkäufer zu hohe Preisvorstellungen haben. Dadurch sind Vermarktungszeiten von weit über einem Jahr keine Seltenheit.


Das Angebot an Mehrfamilienwohnhäusern ist gering und liegt unter der Nachfrage. Hier lässt sich bereits die Angst vor einer sich abzeichnenden Inflation bei Investoren erkennen. Das Nachfrageverhalten von Kaufinteressenten ist oftmals davon geprägt, die derzeit attraktiven Zinsen bei einem noch bezahlbaren Preisniveau zu nutzen und das Geld krisensicher und langfristig anzulegen. Diese Immobilienarten werden derzeit zwischen dem 13- bis 17-fachen Jahresnettomietwert gehandelt. Dabei lag der Schwerpunkt in 2009 noch bei der 14-fachen Jahresnettomiete.


Hohe Grundstückspreise

Bad Homburg verfügt über keine größeren Neubaugebiete. Die Grundstückspreise bewegen sich auf sehr hohem Niveau. Der Gutachterausschuss hat Kaufpreise zwischen circa 400 und 750 Euro pro Quadratmeter für erschließungsbeitragsfreie Grundstücksflächen in seiner Bodenrichtwertkarte per 1. Januar 2008 festgestellt. Diese Preise werden in besonders exponierten Lagen noch überboten. Dadurch haben es junge Familien schwer, sich in Bad Homburg in einem überschaubaren finanziellen Rahmen anzusiedeln. Für die Zukunft bleibt zu hoffen, dass die Stadt der Überalterung durch Ausweisung von bezahlbaren Grundstücksflächen entgegenwirken kann. Dies könnte auch günstigere Grundstücksangebote gerade für junge Familien beinhalten. Bereits heute sind über 24 Prozent der Bevölkerung über 65 Jahre alt. Die Nachbargemeinde Friedrichsdorf hat vor Jahren einen Stadtteil – den Römerhof – durch subventionierte Grundstückspreise aufgebaut, der heute durch eine besonders kinderreiche Struktur gekennzeichnet ist.


Die Entwicklung der Louisenstraße bleibt spannend. Im oberen Bereich musste aufgrund der Auswirkungen der Finanzkrise das Kaufhaus Woolworth zum Jahresende hin schließen. Gleichzeitig hat im unteren Bereich nach jahrelangen Verhandlungen das alte Landratsamt einen Investor gefunden, der dort seine Vorstellungen für ein Einzelhandelskonzept umsetzt. Die Bebauung ist in vollem Gange. Schon jetzt ist absehbar, dass dieser Bereich einen Besuchermagneten für Bad Homburg darstellen wird.


Hervorragende Infrastruktur

Die Stadt ist zentral im Rhein-Main-Gebiet gelegen und von der Infrastruktur hervorragend angebunden. Bad Homburg hat zusätzlich die Chance, durch die Regionaltangente West eine Direktverbindung der S-Bahn bis zum Flughafen zu erhalten. Hierdurch könnte die Wohnqualität nochmals gesteigert werden.


Vor diesem Hintergrund ist zu begrüßen, dass das Stadtparlament in 2009 den Beschluss getroffen hat, den Bahnhof zu erwerben und das historische Gebäude zu sanieren. Die Stadtverwaltung wollte der Tatenlosigkeit der Deutschen Bahn nicht länger zusehen und übernimmt die wirtschaftlich hohe Investition für die Sanierung. Somit wird auch das Entree in die Kurstadt für Bahnreisende wieder attraktiv gestaltet.


Etwas schwieriger gestaltet sich, wie derzeit fast im gesamten Bundesgebiet, die Vermietungssituation bei gewerblich genutzten Flächen. Jeder Arbeitsplatzabbau bedeutet zugleich auch einen Flächenabbau. Hiervon wurde auch Bad Homburg nicht verschont. Die Stadt verfügt derzeit über ein relativ breites Angebot an Büro- und Verwaltungsflächen. Daher ist der monatliche Mietpreis in weiten Bereichen gesunken. Durchschnittlich werden zwischen zehn und 14 Euro pro Quadratmeter Netto-Kaltmiete monatlich bezahlt. Besonders qualitativ ausgestattete Flächen können im Einzelfall höhere Mietpreise erzielen.           



Autor

Stephan Schlocker

Geschäftsleitung Henning Immobilien

Bad Homburg

und
Vorstandsmitglied

Frankfurter Immobilienbörse

info@henning-immobilien.de



Infos zur Frankfurter Immobilienbörse


 


„Entsprechend dem Motto „Kräne statt Krise“ ist die Stadt Bad Homburg aktuell in mehreren stadtplanerischen Großprojekten involviert und bringt diese gemeinsam mit Partnern voran – gleich, ob diese ihren Sitz in Bad Homburg haben oder in unsere Stadt ziehen wollen. Zum städtischen Engagement gehört allerdings auch die kontinuierliche Bestandspflege durch vielfältige Services der Wirtschaftsförderung. Ziel ist es, ein nachhaltig gutes Umfeld zu schaffen, damit Unternehmen hier bleiben – oder hierher kommen.“ 
Stefan Wolf, Leiter der Wirtschaftsförderung, Bad Homburg

 


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Wirtschaftsförderung Bad Homburg

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IHK WirtschaftsForum

Februar 2010