Frankfurt: Immobilienmarkt im Aufwind

Die positive wirtschaftliche Entwicklung schlägt sich langsam auf dem Büromarkt nieder. Nicht zuletzt aufgrund der Fertigstellung großvolumiger Neubauobjekte, ist von einem weiteren Aufschwung auszugehen. 

Insgesamt hat Frankfurt die Krise aufgrund des sehr moderaten Beschäftigungsabbaus relativ gut überstanden. Dies zeigt sich auch in dem stabilen Durchschnittsmietpreis, der seit Jahresbeginn um 20 Euro pro Quadratmeter monatlich pendelt. Die positiven Signale für die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung lassen viel Platz für Hoffnung.

Auf dem Frankfurter Büromarkt (inklusive Eschborn und Offenbach Kaiserlei) wurden im Jahr 2010 circa 471 400 Quadratmeter vermietet (2009 circa 359 300 Quadratmeter). Dieses gute Gesamtergebnis beinhaltet auch die Eigennutzeranmietung der Europäischen Zentralbank (EZB) mit etwa 104 000 Quadratmetern, was den reinen Vermietungsumsatz zunächst schmälert. Allerdings kam es in Frankfurt in der Vergangenheit immer wieder zu Großabschlüssen wie die Großanmietung der Deutschen Bahn im Silver Tower (2009) und die Anmietung der Deutschen Börse in Eschborn (2008). Zudem wird die Ansiedlung der EZB eine Magnetwirkung auf die Lage Frankfurt Ost haben.

Wie in den vergangenen Jahren sind in Frankfurt die Innenstadtlagen (Bankenviertel, Westend, City) besonders begehrt. Hier wurden in 2010 61 Prozent aller Abschlüsse getätigt. Wenn qualitativ hochwertige Objekte in einer Toplage auf den Markt kommen, gibt es keinerlei Vermietungsschwierigkeiten. Dies zeigt der zu Jahresbeginn fertiggestellte Opernturm, der zu etwa 95 Prozent vermietet ist.

Hoher Sockelleerstand
Durch ein relativ hohes Fertigstellungsvolumen im Jahr 2010 (circa 290 300 Quadratmeter) kam es zu einem weiteren Anstieg des Sockelleerstands, sprich Objekte, die nicht oder nur noch sehr schwer zu vermarkten sind. 2011 werden voraussichtlich 253 400 Quadratmeter fertiggestellt, davon sind bereits 64 Prozent vermietet. Dadurch wird der Leerstand im nächsten Jahr nicht mehr allzu stark ansteigen. Der insgesamt hohe Sockelleerstand von über 750 000 Quadratmetern stellt jedoch in Frankfurt ein Problem dar. Ratsam wäre es, bei der Planung für eine Neuschaffung von Büroflächen die Revitalisierung eines bestehenden Gebäudes einem Neubauprojekt vorzuziehen.

Die aktivsten Marktteilnehmer waren mit 63 Abschlüssen Unternehmen aus der Beraterbranche. Die meiste Fläche hingegen wurde durch die Banken und Finanzdienstleister angemietet (circa 191 300 Quadratmeter, 41 Prozent des Gesamtumsatzes). Unternehmen aus anderen Bereichen werfen ebenfalls wieder einen positiveren Blick in die Zukunft. So sind auch Versicherungen wieder als Akteure auf den Markt zurückgekehrt. Diese schlossen in 2010 circa 37 000 Quadratmeter ab, wobei auch hier ein Großabschluss der Allianz Global Investors besonders ins Gewicht fällt. Kleinere Firmen aus dem Bereich Information und Telekommunikation siedeln sich ebenfalls verstärkt in Frankfurt an (13 Prozent aller Abschlüsse). Dies zeugt von der großen Anziehungskraft für Unternehmen außerhalb des Finanzsektors.

Frankfurt weist mehrere Standorte auf, die gute Entwicklungschancen haben. Am Flughafen etwa nimmt das neue Stadtquartier Gateway Gardens zunehmend Formen an. Hier ist der moderate Mietpreis von 15 Euro pro Quadratmeter monatlich sehr attraktiv. In direkter Nachbarschaft zur Messe Frankfurt entsteht das neue Europaviertel, welches mit dem Tower 185 mit seinen 185 Metern weithin sichtbar ist. Weiterhin steht das Main-Tor-Projekt (ehemaliges Degussa-Gelände) in den Startlöchern, für das besonders die zentrale Citylage spricht, und auch der Taunusturm (Neue Mainzer / Kaiserstraße) scheint wieder realistischer.

Transaktionsvolumen 2010 gestiegen
Nachdem das Jahr 2009 mit einem Gesamttransaktionsvolumen in Höhe von etwa 730 Millionen Euro für Frankfurts gewerblichen Investmentmarkt (inklusive Eschborn und Offenbach Kaiserlei) das schwächste innerhalb der vergangenen zehn Jahre war, zog dieser in 2010 wieder beträchtlich an: Das Transaktionsvolumen liegt bei knapp 1,8 Milliarden Euro. Dieser Aufschwung ist zum einen auf den Verkauf vier großvolumiger Objekte mit einem Transaktionsvolumen von jeweils über 100 Millionen Euro (zusammenaddiert 59 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens) zurückzuführen, und zum anderen auf die aufgestaute Investitionsbereitschaft vieler Investoren (hervorgerufen durch die in der Weltwirtschaftskrise entstandene Verunsicherung).

Deutlich attraktivere Refinanzierungskosten sowie die allgemein positive wirtschaftliche Gesamtsituation in Deutschland tragen selbstverständlich auch zu diesem Aufschwung bei. Der deutsche Investmentmarkt stellt sich im europaweiten Vergleich als äußerst robust und nachhaltig dar. Dies erkannten auch die ausländischen Investoren, die mit einem Anteil von 52,1 Prozent zurückgekehrt sind (2009 6,4 Prozent). Der Verkauf von Neubauobjekten wie dem Opernturm oder der neuen Börse Eschborn, welche in 2010 fertiggestellt wurden, trug ebenfalls zu diesem hohen Transaktionsvolumen bei.

Der begehrteste Standort war der Central Business District, in dem mit circa 1,27 Milliarden Euro (34 Deals) der größte Teil des Transaktionsvolumens umgesetzt wurde (2009 circa 387 Millionen). Eschborn belegt aufgrund des Verkaufs der neuen Zentrale der Deutschen Börse mit einem Wert von circa 230 Millionen Euro Platz zwei der Teilmärkte, mit Abstand folgt der Airport mit circa 87,6 Millionen Euro (fünf Deals).

Investitionen vor allem in Core-Immobilien
Die Käufergruppe „Geschlossene Immobilienfonds“ trug als größte mit 36,6 Prozent zum Transaktionsvolumen bei. Zu bemerken ist, dass diese im vergangenen Jahr gerade mal einen Anteil von vier Prozent am Transaktionsvolumen ausmachte. Zweitstärkste Käufergruppe waren die Pensionskassen (17,6 Prozent), gefolgt von „Offene Immobilienfonds“ (17,5 Prozent). Auch die Versicherungen sind wieder am Markt vertreten. 2009 kaum aktiv, stieg ihr Anteil mit 9,2 Prozent leicht an. Die aktivste Verkäufergruppe bildeten mit 45,2 Prozent am Transaktionsvolumen die Projektentwickler (2009 15 Prozent). Es folgten die Banken (16,4 Prozent) und „Offene Immobilienfonds“ (elf Prozent). Letztere führten in 2009 noch mit 35,5 Prozent des Transaktionsvolumens die Gruppe an. Auch opportunistisch geprägte Investoren engagieren sich zunehmend (5,7 Prozent vom Transaktionsvolumen).

Das Hauptaugenmerk der Investoren lag erneut auf den nur begrenzt vorhandenen Core-Immobilien. Hierbei waren besonders Neubauobjekte von hoher Qualität (vorzugsweise mit einer Greenbuilding-Zertifizierung) nachgefragt. Dies hatte zur Folge, dass die Spitzenrenditen (brutto) von 5,4 auf 5,3 Prozent leicht sanken. Beliebteste Assetklasse waren die Büroobjekte (92,1 Prozent), welche gegenüber 2009 (circa 55 Prozent) eine deutliche Steigerung von 67,5 Prozent erfuhren. Hotel (3,3 Prozent) und gewerblich genutzte Grundstücke (drei Prozent) folgen.

Somit ist eindeutig ein Aufschwung des Büro- und Investmentmarkts festzustellen, sodass auch für das Jahr 2011 von leicht gesteigerten Umsätzen beziehungsweise Transaktionsvolumen ausgegangen werden kann – dies nicht zuletzt aufgrund der dann fertiggestellten großvolumigen Projekte.
 

Autoren:
Peter Kunz
Geschäftsführer
Colliers, Schön und Lopez Schmitt
Frankfurt
kunz@colliers-sls.de 

Ralph Schonder
Gesellschafter
NAI Apollo
Apollo Real Estate
Frankfurt
ralph.schonder@nai-apollo.de

 

Zitat:

„Frankfurt zählt zu den wichtigsten Zentren Europas und spielt auch im globalen Maßstab eine bedeutende Rolle. Der Flughafen Frankfurt verbindet die gesamte Region mit allen wichtigen Metropolen und Märkten der Welt. Im Rhein-Main-Gebiet, dessen herausragendes Zentrum Frankfurt darstellt, werden acht Prozent des nationalen Bruttoinlandsprodukts erwirtschaftet. Diese Standortqualitäten wirken positiv auf die Entwicklung des Immobilienmarktes. Hier haben Investoren gute Chancen,
erfolgreich zu sein.“     
Peter Kania, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Frankfurt

 

Kontakt:          
Wirtschaftsförderung Frankfurt
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IHK WirtschaftsForum
Februar 2011