Frankfurt: Wenig Dynamik am Büromarkt

Der Immobilienstandort Frankfurt zeigt sich derzeit zweigeteilt: Während die Marktsegmente Investment und Büro mit stark rückläufigen Umsätzen 2009 ins Straucheln geraten sind, entwickelt sich der Wohnungsmarkt positiv.

Menschen möchten dort wohnen, wo Wirtschaftskraft und Arbeitsplätze wachsen. Im Stadtgebiet Frankfurt hat sich die Bevölkerung seit 2001 um 3,7 Prozent erhöht. Die Finanzbranche und ihr unternehmensnahes Dienstleistungsumfeld, denen annähernd 90 Prozent aller Erwerbstätigen angehören, zeigen sich auch unter dem gegenwärtigen Druck robust: Der Stellenabbau in Frankfurt fiel 2009 mit etwa 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr noch moderat aus. Für 2010 rechnet die Bundesagentur für Arbeit mit einem ähnlichen Beschäftigungsrückgang.

Büronutzer können ihren mittelfristigen Bedarf derzeit nicht einschätzen und entscheiden sich meist gegen einen Standortwechsel. Dies wirkt sich auf die Dynamik im Frankfurter Büroimmobilienmarkt aus. So wurden 2009 nur rund 355 000 Quadratmeter Büroflächen vermittelt. Das entspricht laut dem Beratungshaus Savills einem Minus von knapp 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Marktkenner addieren zu dieser klassischen Marktzahl schätzungsweise weitere 120 000 Quadratmeter. Denn zahlreiche Abschlüsse des vergangenen Jahres waren Prolongationen von Mietverträgen, die nur selten vom Maklerradar erfasst werden.

Die Büro-Leerstandsquote lag Ende 2009 bei 13,6 Prozent. Im Jahresvergleich entspricht dies einem Plus von 1,1 Prozent. Für den Anstieg sorgten neben dem niedrigen Flächenumsatz auch spekulative Fertigstellungen von circa 79 000 Quadratmeter, wie das Maklerhaus Jones Lang Lasalle schätzt. Neue Büroprojekte sind dennoch geplant: Nicht nur der EZB-Neubau auf dem Gelände der Großmarkthalle im Ostend steht in den Startlöchern – auch die Planungen für das DIC-Großprojekt Maintor auf dem ehemaligen Degussa-Gelände sowie für Gateway Gardens in Flughafennähe sind weit fortgeschritten. Nicht zuletzt planen die Opernturm-Verantwortlichen Tishman Speyer mit dem Taunusturm schon ihr nächstes Projekt in Frankfurt.

Zähes Transaktionsgeschäft
Im Frankfurter Investmentmarkt hat die Finanzkrise noch deutlichere Spuren hinterlassen. Zwar blieben die befürchteten Notverkäufe oder signifikanten Wertverluste aus. Doch das Ringen der Investoren um Stabilität in ihren Portfolios lähmte den Transaktionsumsatz des Frankfurter Marktes. Mit rund 744 Millionen Euro wurde der Jahresumsatz gegenüber 2008 halbiert, wie BNP Paribas Real Estate herausgefunden hat. Dabei entfielen 89 Prozent des Investmentvolumens auf deutsche Käufer. Im Boomjahr 2007 wurde – überwiegend von ausländischen Akteuren – noch das Zehnfache gehandelt. Dem Verkauf der Premium-Bürogebäude Parktower und WestendFirst am Jahresende ist es zu verdanken, dass das Jahresergebnis nicht noch niedriger ausfiel.

Hauptgrund für das zähe Transaktionsgeschäft ist laut Branchenmeinung nicht die geringe Nachfrage, sondern das geringe Angebot risikoarmer Investmentobjekte mit langfristig gesicherten Mieterträgen (sogenannte Core-Objekte). Solche Immobilien gehören derzeit zu den wenigen finanzierbaren Objekten. Ein weiterer Grund für den abgeflauten Handel ist das Preisniveau. Denn viele Frankfurter Top-Objekte wurden zwischen 2004 und 2007, den Boomjahren des Investmentmarktes, meist von angelsächsischen Investoren teuer erworben. Diese Immobilien stehen aufgrund der gesunkenen Preise derzeit selten zum Verkauf. Auch dadurch ist der Markt wie leergefegt.

Während 2010 weiterhin vergleichsweise kleine, dafür aber Cashflow generierende Büroobjekte mit langfristigen Mietverträgen sowie zunehmend auch Wohninvestments mit Volumina zwischen circa 20 und 50 Millionen Euro gehandelt werden dürften, bleibt die Finanzierung größerer Objekte schwierig. Denn die Banken verlangen mit 30 bis 35 Prozent deutlich höhere Eigenkapitalquoten als noch vor etwa zwei bis drei Jahren. Investoren, die auf Fremdkapital angewiesen sind, können daher die mit der Lage, Größe und Miete korrespondierenden Kaufpreise selten aufbringen.

Wohnungsmarkt: Steigende Nachfrage
Der Frankfurter Wohnungsmarkt entwickelt sich indes positiv. Denn die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern steigt wachstumsbedingt, und damit steigen auch die Preise. Den Nachfragedruck können neue Wohngebiete, die am Riedberg, im Europaviertel, auf dem Henninger Areal und dem ehemaligen Güterbahnhofsgelände in Sachsenhausen entstehen, nicht vollständig abmildern.

Bauträger haben das Marktpotenzial des Familienwohnens erkannt und bieten immer häufiger Vier- und Fünf-Zimmerwohnungen an – diese werden jedoch sehr schnell vom Markt absorbiert. Zumal auch gebrauchte Eigentumswohnungen knapp sind: Sie wurden 2009 laut City Report von Corpus Sireo in deutlich geringerem Umfang und mit durchschnittlich 2 250 Euro pro Quadratmeter knapp fünf Prozent teurer angeboten als noch 2008. Noch stärker erhöhten sich die Quadratmeterpreise neuer Wohnungen: um knapp neun Prozent auf 3 050 Euro. In diesem Segment treiben neben den gestiegenen Grundstückspreisen auch die höheren Anfangsinvestitionen in die Gebäudeenergiebilanz sowie die erhöhten Finanzierungsauflagen der Banken den Preis. Aus dem Immobilienmarktbericht Wohnen der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt – Ausgabe 2009 – geht hervor, dass die Kaufpreisspanne für Eigentumswohnungen in Abhängigkeit von Lage, Ausstattung und Alter von 1 100 bis 5 500 Euro pro Quadratmeter reicht.

Der Aufwärtstrend spiegelt sich in abgeschwächter Form bei den Einfamilienhäusern wider. Auch hier ist das Angebot zwar rückläufig – dennoch fiel der Preisanstieg in diesem Segment deutlich geringer aus als bei den Eigentumswohnungen. So wurden neue Einfamilienhäuser 2009 in Frankfurt knapp drei Prozent teurer und für durchschnittlich 344 000 Euro angeboten. Häuser aus dem Bestand wurden zwar nur knapp zwei Prozent teurer, Käufer mussten mit durchschnittlich 323 000 Euro jedoch immer noch respektable Preise veranschlagen. Je nach Lage hat die Frankfurter Immobilienbörse in ihrem Marktbericht eine Spanne von 295 000 bis 700 000 Euro festgestellt.

Die Verwerfungen aus der Finanzkrise werden den Frankfurter Immobilienmarkt in diesem Jahr weiter prägen. Von einer Erholung am Gewerbeimmobilienmarkt ist erst mit der für 2011 zu erwartenden Wirtschaftsbelebung zu rechnen. Erste mutige Investoren aus dem Ausland dürften indes noch in diesem Jahr auf den Markt zurückkehren. Kaufaktivitäten sind vor allem von Investoren zu erwarten, die in der ersten Investmentwelle 2004 bis 2007 nicht zum Zuge kamen. Der Wohnungsmarkt bietet gute Entwicklungsperspektiven für zielgruppengerechte Produkte in nachgefragten Lagen. Aufgrund des großen Nachfrageüberhangs ist für 2010 mit einem weiteren Anstieg der Wohnimmobilienpreise zu rechnen.


Autor
Karl Greiner
Niederlassungsleiter
Corpus Sireo Makler Frankfurt
Frankfurt
Mitglied
Frankfurter Immobilienbörse

 

„Die zahlreichen Immobilienprojekte im Europaviertel und Standortentwicklungen wie Gateway Gardens zeigen das Vertrauen von Investoren in den Frankfurter Immobilienmarkt. Doch auch in anderen Lagen wie Mertonviertel oder Industriehof / Brentanoviertel reagieren Eigentümer mit kreativen Ideen auf im Zuge der Krise gestiegene Leerstände: Es gründen sich seit 2009 Standortinitiativen, die es sich zum Ziel gesetzt haben, die Vorteile der Quartiere offensiv nach außen zu vermarkten.“  
Udo Bausch, Leiter Immobilienwirtschaft, Standortmanagement,
Handel und Einzelhandel, Wirtschaftsförderung Frankfurt

 

Kontakt  
Wirtschaftsförderung Frankfurt
Udo Bausch
Leiter Immobilienwirtschaft, Standortmanagement, Handel und Einzelhandel
Hanauer Landstraße 126-128
60314 Frankfurt
Telefon 069 21236209,
info@frankfurt-business.net


IHK WirtschaftsForum
Mai 2010