Usingen - Bauland per Mausklick

Mit etwa 13 500 Einwohnern weist Usingen im Gegensatz zu anderen Kommunen des Hochtaunuskreises in den vergangenen Jahren eine stabile Bevölkerungsentwicklung auf. Im Jahr 1980 lag die Zahl gerade einmal bei circa 5 200 Einwohnern. Der deutliche Anstieg der Einwohnerzahlen ist unter anderem auf eine engagierte Baupolitik zurückzuführen. Das Wohngebiet Schleichenbach entstand infolge der Nachfrage bereits in den Achtzigerjahren.

 

Aufgrund der Beliebtheit der Kommune und dem Wunsch nach bezahlbaren Baugrundstücken hat die Stadt inzwischen das Baugebiet Schleichenbach II erschlossen. Die Baustruktur hat dort ihren Schwerpunkt im Bereich der Reihenhäuser sowie der frei stehenden Ein- und Zweifamilienwohnhäuser. Es ist davon auszugehen, dass die Bebauung in etwa drei Jahren abgeschlossen sein wird. Die Grundstückspreise bewegen sich dort zwischen 280 und 350 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Interessenten können sich auf der Homepage der Stadt ihr Wunschgrundstück über einen interaktiven Grundstücksplan aussuchen. In den ländlicheren Stadtteilen beginnen die Grundstücks-preise bereits bei 150 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Weitere Wohnflächen kommen kurz- bis mittelfristig in Innenstadtnähe auf den Markt.

 

Die positive Entwicklung ist auch einer zukunftsweisenden politischen Entscheidung aus der Vergangenheit zu verdanken. So profitiert Usingen vom Anschluss an die Taunusbahn, deren Schienennetz durch den vom Hochtaunuskreis gegründeten Verkehrsverband Hochtaunus erworben wurde, um die Strecke vor der Stilllegung zu bewahren und die Anbindung der Taunus-Gemeinden durch öffentliche Verkehrsmittel zu sichern. Die Regionalbahn führt zum S-Bahn-Anschluss in Friedrichsdorf, sodass eine Anbindung an das Streckennetz im Rhein-Main-Verkehrsverbund gegeben ist. Der nächste Schritt ist mit einer möglichen Elektrifizierung der Bahnstrecke angedacht.

 

Die Familienfreundlichkeit der Stadt wird durch sieben Kindergärten und ein breites schulisches Angebot unterstrichen. Die Kinderbetreuung beginnt bereits bei einem Alter von einem Jahr mit der Organisation von Tagesmüttern sowie Hortplätzen. Sie führt von der Grundschule über eine Realschule und ein Gymnasium bis hin zur Berufsschule. Deutlich wird die junge Einwohnerstruktur Usingens beim Blick auf die Bevölkerungskennzahl der unter 18-Jährigen, die mit einem Anteil von fast 20 Prozent deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt. Usingen erfreut sich somit bei jungen Familien einer besonderen Nachfrage.

 

Im Gegensatz zu anderen Taunus-Gemeinden, hat sich die Politik in Usingen mit der Erhöhung der Grundsteuer B zurückgehalten und nur eine moderate Anhebung um zehn Punkte auf 250 Punkte beschlossen. Der positive Trend drückt sich auch in den Kaufpreisen für Häuser aus. Sie liegen zwar deutlich unter dem Niveau des Vordertaunus, weisen aber trotzdem Steigerungen auf. So werden Reihenhäuser und Doppelhaushälften laut Wohnungsmarktbericht 2012 der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt in einer Spanne von etwa 150 000 bis 250 000 Euro gehandelt, der Schwerpunkt liegt bei 220 000 Euro. Frei stehende Einfamilienwohnhäuser liegen in einer Spanne von 230 000 bis 420 000 Euro, im Schwerpunkt bei 300 000 Euro. Neubauten können auch bis zu 20 Prozent über diesen Werten liegen.

 

Auch der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im Preisgefüge einen leichten Aufwärtstrend. Die im Jahr 2012 bezahlten Preise lagen zwischen 900 und 1 700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, abhängig von der Lage und Ausstattung. Den Schwerpunkt beziffert die Frankfurter Immobilienbörse mit 1 500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Allerdings ist der Marktanteil an Eigentumswohnungen in Usingen nicht so groß wie in den Ballungsgebieten. Dies ist den noch bezahlbaren Grundstückspreisen geschuldet, wodurch eher Häuser nachgefragt werden.

 

Auch der Mietwohnungsmarkt befindet sich noch in einem Preisgefüge, der – gemessen am Niveau des Vordertaunus – als attraktiv erscheinen muss. Im Wohnungsmarktbericht 2012 der Immobilienbörse wird für Wohnungsmieten ein Preisgefüge zwischen fünf und 7,50 Euro pro Quadratmeter festgestellt, der Schwerpunkt liegt bei 6,50 Euro pro Quadratmeter. Es besteht ein leichter Nachfrageüberhang. Der Umsatz von freien Wohnungen erfolgt in der Regel innerhalb von drei Monaten. In den Stadtteilen können die Preise leicht unter denen der Kernstadt liegen.

 

Um die Nahversorgung der Usinger Bürger langfristig zu sichern, wird derzeit im innerstädtischen Bereich von Usingen der neue Marktplatz in unmittelbarer Bahnhofsnähe umgebaut. Dort soll ein Einkaufszentrum mit Lebensmittelmarkt entstehen.

 

Im Gewerbegebiet von Usingen an der Südtangente sind derzeit noch Grundstücksparzellen zwischen 500 und 4 000 Quadratmetern verfügbar. Der Baulandpreis beläuft sich hier auf etwa 70 bis 80 Euro pro Quadratmeter. Der Gewerbesteuerhebesatz Usingens liegt derzeit bei 330 Prozent. Auch die Gewerbemarktdaten wurden durch die Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt erhoben.

Laut Gewerbemarktbericht 2012 werden für Büroräume zwischen 4,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter bezahlt, im Schwerpunkt 6,50 Euro pro Quadratmeter.

 

Usingen liegt etwa 27 Kilometer nördlich von Frankfurt und verfügt über eine gute Verkehrsanbindung. Der nächste Anschluss an die A 5 ist nur circa zwölf Kilometer entfernt. Beschwerlich ist lediglich die Fortbewegung über die Bundesstraße 456 im Berufsverkehr, der sich alltäglich aus Usingen über die Saalburg in Richtung Bad Homburg und zurück bewegt. Dort ist zwar der Umbau des Kreuzungsknotens an der ehemaligen Peters Pneu als Entlastung ge-plant; diese Planung ist politisch jedoch umstritten. Doch dieser Ausbau ist dringend erforderlich, um das Usinger Land weiter in seiner Wohnattraktivität zu steigern und die Anbindung zu verbessern. Schließlich stellen gut angebundene Umlandgemeinden auch für Frankfurt mit seinen hohen Mietpreisen eine Entlastung dar, da mehr Menschen zum Wohnen ins Umland ausweichen können.

 

Zitat:

„Aufgrund der günstigen Lage am Rande der Region FrankfurtRheinMain ist Usingen sowohl Wohnstandort als auch ein gewerblicher Schwerpunkt im Hochtaunus. Im Neubaugebiet Schleichenbach II werden Wohnbaugrundstücke in ungestörter Natur für junge Familien angeboten, die von der guten Infrastruktur der Kinderbetreuung und einem umfangreichen Schulsystem profitieren. Die Nahversorgung wird demnächst durch die Ansiedlung eines Einkaufszentrums ergänzt und stärkt Usingen als Mittelzentrum.“

Petra Reuter, Wirtschaftsförderung, Stadt Usingen

 

Kontakt:
Magistrat der Stadt Usingen, Petra Reuter, Wirtschaftsförderung, Wilhelmjstraße 1, 61250 Usingen, E-Mail reuter@usingen.de, Internet www.usingen.de

 

 

Autor:

Stephan Schlocker

Sachverständigenbüro Schlocker, c/o Henning, Immobilien, Bad Homburg

stephan@schlocker.de

 

 

 

WirtschaftsForum,

Mai 2013