Maklervertragsrecht

 

Skript zur Veranstaltung Maklerrecht am 16.02.2005

Rechtsanwalt Johannes Engel, Geschäftsführer und Syndikus ivd Mitte, Frankfurt

Rechtsanwalt Dr. Bernd Jung, Syndikus ivd Mitte, Frankfurt



I. Voraussetzungen für das Entstehen der Maklerprovision


Der Gesetzgeber hat in § 652 BGB vier Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch des Maklers verankert:


1.

Es muss ein Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten zustande gekommen sein. Maßgeblicher Punkt dabei ist die Verpflichtung des Interessenten, im Erfolgsfalle an den Makler eine Provision für dessen Tätigkeit zu zahlen. Der Abschluss eines Maklervertrages kann dabei ausdrücklich oder aber auch durch schlüssiges, sog. konkludentes Handeln des Kunden erfolgen. Der Maklervertrag ist zwar grundsätzlich nicht formbedürftig, es ist jedoch aus Beweisgründen empfehlenswert, diesen schriftlich abzuschließen. Möglichst sollte darin auch die Höhe der Maklerprovision – bei Kaufverträgen in Hessen üblicherweise 5,8 % einschl. Mwst. – enthalten sein.


2.

Tätigkeit des Maklers: Nachweis oder Vermittlung. Der Nachweis des Maklers muss sich auf eine dem Auftraggeber bis dahin unbekannte Vertragsgelegenheit beziehen und ihn in die Lage versetzen, mit der anderen Seite direkt in Kontakt treten zu können. Hierzu ist der Kunde im Regelfall nur in der Lage, wenn der Makler ihm das Grundstück bezeichnet und Namen und Anschrift des Verkäufers nennt. Dies wird in der Praxis oft versäumt. Die Benennung des Verkäufers ist nur ausnahmsweise entbehrlich, z.B. wenn der Eigentümer in dem betreffenden Objekt wohnt und der Interessent daher keine weiteren Nachforschungen anstellen muss. Vermittlung  im Sinne des § 652 BGB bedeutet, dass der Makler auf die Parteien einwirken muss mit dem Ziel, einen Vertragsabschluss herbeizuführen. Er muss also Verhandlungen führen. Hierbei handelt es sich um einen selbständigen Provisionstatbestand, unabhängig von der Nachweistätigkeit, d.h. der Makler kann eine Provision auch durch eine reine Vermittlungstätigkeit verdienen, selbst wenn dem Interessenten das Objekt bereits vorher bekannt gewesen sein sollte.


3.

Ursächlicher Zusammenhang – Kausalität: Die Tätigkeit des Maklers muss für den späteren Vertragsabschluss ursächlich gewesen sein. Hierzu gibt es eine Vielzahl von problematischen Fällen im Maklerrecht. Grundsätzlich gilt aber folgendes: nach der Rechtsprechung genügt es, wenn eine sog. Mitursächlichkeit gegeben ist, d.h. die Tätigkeit muss nicht die alleinige Ursache für den Vertragsabschluss darstellen. Dies ist auch richtig, denn ansonsten könnte praktisch jeder Makler unschwer um seinen Provisionsanspruch gebracht werden. Einem Vertragsabschluss liegen nämlich meist mehrere Ursachentatbestände zugrunde. Die Rechtsprechung schafft zusätzlich eine Beweiserleichterung dadurch, dass sie die Kausalität zugunsten des Maklers vermutet, wenn der Vertragsabschluss der Maklerleistung in einem angemessenem Zeitabstand nachfolgt und der Interessent keine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs nachweist.


4.

Es muss ein wirksamer Hauptvertrag zustande gekommen sein. Nur dann besteht ein Provisionsanspruch. So kann z.B. die wirksame Anfechtung den Hauptvertrag und damit die Maklerprovision wieder zunichte machen. Wird allerdings der geschlossene Vertrag im Nachhinein nicht durchgeführt und durch die Parteien z.B. im Nachhinein einvernehmlich nur aufgehoben, dann führt dies nach ständiger Rechtsprechung nicht zu einem Wegfall des Provisionsanspruches. Bei sog. aufschiebenden Bedingungen, z.B. einer Abrede, dass der Vertrag rechtswirksam werden soll, wenn eine bestimmte Genehmigung eintritt, entsteht der Provisionsanspruch erst mit Eintritt dieser Bedingung. So steht es im Gesetz (§ 652 Abs. 1 S. 2 BGB).