Gewerbemarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse:
Büro-Spitzenmieten geben nach, Hallenflächen verknappen sich, Einzelhandelsmieten geraten unter Druck

30.6.2010

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt beendete das Jahr 2009 mit dem schwächsten Ergebnis seit 2004. Lediglich 350.000 Quadratmeter Bürofläche wurden umgesetzt. Das sind 29 Prozent weniger als im Vorjahr und ein Drittel weniger als der zehnjährige Durchschnittsumsatz der Jahre 1999 bis 2008. Dies ist das Ergebnis des Gewerbemarktberichts der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main. Der erstmals erschienene Marktbericht enthält detaillierte Immobilienmietpreise zum Büro- und Einzelhandelsmarkt sowie zu Lager- und Produktionsflächen aus allen Gemeinden im IHK-Bezirk Frankfurt am Main. „Hauptursachen für das gesunkene Umsatzvolumen im Büromarkt sind die andauernde Zurückhaltung der Mieter bei Neuanmietungen sowie die Flächenreduktionen ihrer bestehenden Räumlichkeiten“ begründet Dr. Mathias Müller, Präsident der IHK Frankfurt am Main, die Entwicklung.

Bei den Büroteilmärkten konnte sich die Bankenlage bezüglich des Umsatzvolumens an die Spitze setzen. Mit rund 145.000 Quadratmetern, das entspricht 41 Prozent des gesamten Flächenumsatzes, wurde eine Verdreifachung gegenüber 2008 erzielt. Alle anderen Teilmärkte wiesen einen nur einstelligen Anteil am gesamten Umsatzvolumen auf (Bahnhofsviertel: rund 31.000 Quadratmetern; Niederrad knapp 30.000 Quadratmeter).

Während des vierten Quartals 2009 stieg das Leerstandsvolumen (inklusive Untermietflächen) um rund drei Prozent. Auf Jahressicht steht ein Anstieg um zehn Prozent zu Buche. Die Leerstandsquote stieg zum Jahresende auf 13,6 Prozent. (+1,1 Prozent gegenüber 2008). Innerhalb des Frankfurter Gesamtleerstandes stieg der Anteil der hochqualitativen Flächen von 26 auf 30 Prozent. Dies ist unter anderem einem Fertigstellungsvolumen noch unvermieteter Flächen (zum Zeitpunkt der Fertigstellung) von über 79.000 Quadratmetern geschuldet. „Es ist auch weiterhin mit verhaltenen Flächenumsätzen zu rechnen, so dass von einem weiteren Anstieg des Leerstands in den nächsten Quartalen auszugehen ist“, prophezeit Helmut Christmann, Vorstandsvorsitzender der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main.

Mit einem Niveau von 34 Euro pro Quadratmeter/Monat zum vierten Quartal 2009 sank die Spitzenmiete im Jahresvergleich um rund acht Prozent, nachdem sie sich zuvor fünf Quartale stabil auf 37 Euro pro Quadratmeter hielt. In den nächsten Monaten ist mit einem weiteren Absinken der Spitzenmiete bis zu 33 Euro pro Quadratmeter zu rechnen.

Einzelhandelsmarkt
Der wirtschaftliche Abschwung der vergangenen zwei Jahre ist an der Entwicklung der Ladenmieten nicht spurlos vorbei gegangen. Insbesondere beim Abschluss neuer Mietverträge zeigte sich die Zurückhaltung der Einzelhändler, die in den vergangenen Jahren geforderten Mieten zu akzeptieren. In den Haupteinkaufsstraßen wurden Mietpreisreduzierungen vorgenommen, wenn auch nicht in dem Umfang wie in den typischen B-Lagen. In den Nebenlagen waren 2009 hohe Nachlässe, teils bedingt durch bereits bestehenden Leerstand, zu verzeichnen. Seit Anfang 2010 zeigt sich eine gewisse Stabilisierung der Mieten, der Abwärtstrend scheint in den Top-Lagen weitestgehend gestoppt.

Lager- und Produktionsflächen
Im Krisenjahr 2009 wurden in FrankfurtRheinMain Lager- und Produktionsflächen von etwa 324.000 Quadratmetern vermietet. Dies entspricht einem Umsatzrückgang um circa 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Ausschlaggebend für das Marktgeschehen war im vergangenen Jahr die Vermietung von Bestandsimmobilien, da der Bereich der Projektentwicklungen bis auf wenige Ausnahmen zum Erliegen kam. Für 2010 wird für den Lager- und Produktionsflächenimmobilienmarkt im Rhein-Main-Gebiet eine ähnliche Entwicklung wie im abgelaufenen Jahr erwartet. Gegebenenfalls wird jedoch eine positive Tendenz zu erkennen sein. „Da durch die Krise im vergangenen Jahr keine spekulativen Neubauten im Rhein-Main-Gebiet errichtet wurden, werden diese Flächen zukünftig, wenn das Marktgeschehen anzieht, fehlen und vorerst eine Knappheit an modernen und sofort verfügbaren Hallenflächen erzeugen“ befürchtet IHK-Präsident Dr. Müller. 

Entwicklungen im Hochtaunuskreis und Main-Taunus-Kreis
Die Vermarktungschancen und die damit verbundenen gezahlten Mieten für Büro-, Einzelhandels- und Lager- und Produktionsflächen reduzieren sich mit zunehmender Entfernung zum Hauptzentrum Frankfurt am Main und den im Vordertaunus liegenden Nebenzentren. Christmann sieht allerdings die Tendenz, „dass in Städten und Gemeinden, die sich durch eine gute Infrastruktur, insbesondere durch eine S-Bahnanbindung, auszeichnen, die Vorteile der günstigen Mieten durchaus verstärkt genutzt werden“.
Einzelhandelsflächen, besonders im Segment der Nahversorgung, konnten auch in kleineren Orten vermietet werden – sofern die Mieten nur unwesentlich über den Büromieten lagen. Orte mit hoher Kaufkraft sind dabei deutlich weniger von Preisrückgängen betroffen, als Orte mit geringer Kaufkraft. Die Nachfrage von Filialisten in kleineren Taunusgemeinden hat abgenommen. Hauptnutzer in den Landkreisen sind vor allem der spezialisierte Einzelhandel bzw. der Einzelhandel für den täglichen Bedarf (Bäcker, Metzger, Lebensmittelgeschäfte und Apotheken). Lager- und Produktionsflächen, soweit sie im Nahbereich der Autobahnen und deren Zubringer lagen, konnten gut abgesetzt werden.

Der vollständige Bericht kann unter www.frankfurt-main.ihk.de/gewerbemarktbericht heruntergeladen oder als Printexemplar kostenfrei bestellt werden.
 

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