Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: FG darf die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht durch die mittels der BMF-Arbeitshilfe festgelegten Werte ersetzen

Die Finanzgerichte (FG) dürfen eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe des Bundes­finanz­ministeriums (BMF) ermittelte Aufteilung ersetzen. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 21.7.2020 entschieden.

 

Wird in einem Kaufvertrag zum Erwerb einer Eigentumswohnung, verbunden mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem bebauten Grundstück, eine Kaufpreisaufteilung auf das Gebäude sowie den Grund und Boden vorgenommen, sind die vertraglich vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch Grundlage der Besteuerung. Diese gilt jedoch dann nicht, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs im Sinne des § 42 der Abgabenordnung vorliegen. Erscheinen die realen Wertverhältnisse in einem solchen Fall als in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar, muss die von den Parteien getroffene Aufteilung korrigiert werden. Grundlage der Besteuerung sind dann die realen Verkehrswerte von Grund und Gebäude unter Gesamtwürdigung der Verhältnisse. Die Ermittlung der Verkehrswerte kann unter Zuhilfenahme verschiedener Verfahren – etwa dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder einer Kombination hieraus – erfolgen.

 

Diesbezüglich ist aber zu berücksichtigen, dass sich die Wertermittlungsverfahren grundsätzlich gleichwertig gegenüberstehen. Aus diesem Grund genügt die Zugrundelegung der durch das BMF geschaffenen Arbeitshilfe, die allein auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren abstellt, nicht, um eine bindende Wertermittlung zu begründen. So stellt die Arbeitshilfe für sich genommen keine Rechtsnorm oder die Verwaltung bindende Anweisung dar. Schließlich weist die Arbeitshilfe aber auch einen systemischen Fehler auf, indem sie bei Ermittlung des Gebäudewertes regionale Besonderheiten – wie beispielsweise hohe Bodenrichtwerte in Großstädten – sowie Gegebenheiten des Immobilienmarktes nicht hinreichend berücksichtigt. Im Falle einer streitigen Grundstücksbewertung ist zur Ermittlung der tatsächlichen Werte daher regelmäßig ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erforderlich.

 

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