Mietzahlung für Gewerberaum in Zeiten der Corona-Krise

Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverhältnissen

 

Der Bundestag hat am Donnerstag, den 17.12.2020, eine wesentliche Vermutungsregelung beschlossen, die klarstellt, dass die Corona-Pandemie zu einer Störung der Geschäftsgrundlage im Gewerbemietverhältnis führen kann.

 

In § 7 zu Art. 240 EGBGB Störung wurde folgende Regelung zur Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen aufgenommen:

 

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

 

Die Regelung erfasst vermietete Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind. Sie gilt damit insbesondere für Gewerbemietverhältnisse, aber auch für die Anmietung von zu Freizeitzwecken genutzten Räumen und für Kultureinrichtungen. Die Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, knüpft im Ausgangspunkt an eine staatliche Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie an. Die staatliche Maßnahme muss die Verwendbarkeit des Betriebs des Mieters einschränken und sich dafür auf die Mietsache selbst oder den in der Mietsache ausgeübten Betrieb des Mieters beziehen. Die Verwendbarkeit muss aufgehoben oder jedenfalls erheblich eingeschränkt sein. Ein typisches Beispiel für die vollständige Aufhebung ist eine Schließungsverfügung.

 

Als Rechtsfolge schafft die Regelung eine tatsächliche Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die Vermutung ist widerleglich, zum Beispiel in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war.

Die Vermutung gilt nur für das sogenannte reale Merkmal des § 313 Absatz 1 BGB, dass sich also ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die weiteren Merkmale des § 313 Absatz 1 BGB bleiben unberührt; im Streitfall ist ihr Vorliegen also durch die Partei, die sich auf die Regelung beruft, darzulegen und gegebenenfalls unter Beweis zu stellen. Der Bundesgesetzgeber möchte mit dem Vorschlag klarstellen, dass § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) grundsätzlich Anwendung auf Gewerbemietverträge von Betrieben, die von den Auswirkungen von COVID-19 betroffen sind, finden kann. Dabei wird an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien appelliert, um eine Lastenverteilung der Folgen von COVID-19 von Vermieter und Mieter gleichermaßen vorzunehmen.

 

Allgemeine und mietrechtliche Gewährleistungs- und Gestaltungsrechte sind vorrangig gegenüber § 313 BGB – ein Umstand, der nicht geändert werden soll. Der Bundesrat hat dieser Änderung in seiner Sitzung vom 18.12.2020 zugestimmt.

 

 

Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht 

 

Mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht  hatte der Gesetzgeber Ende März ein umfangreiches Regelwerk erlassen.

 

Zum 1. Juli 2020 sind die darin enthaltenen Vorschriften zum Kündigungsausschluss im Mietrecht sowie zum Zahlungsaufschub bei Verbraucherdarlehensverträgen und  Dauerschuldverhältnissen wie zum Beispiel über Telefon, Strom und Gas ausgelaufen. Für COVID-19-bedingte Mietschulden bedeutet dies, dass für die Monate April 2020 bis Juni 2020 bis spätestens 30. Juni 2022 zurückgezahlt werden müssen.

 

Ab 1. Juli  2020 müssen die normalen Mietzahlungen wieder aufgenommen werden, andernfalls drohen zivilrechtliche Maßnahmen bis hin zur Kündigung.

 

Bei finanziellen Engpässen sollten Mieter das Gespräch mit Ihrem
Vermieter suchen und überlegen, wie gemeinsam eine Zahlungsvereinbarung gefunden werden kann. Dabei sollten Mieter bedenken, dass auch Vermieter können in finanzielle Notlage kommen können.

 

Stadt Frankfurt stundet Mieten und Pachten für städtische Liegenschaften

 

Mieter und Pächter städtischer Liegenschaften können während der Corona-Krise beim Amt für Bau und Immobilien die Stundung von Miet- und Pachtzahlungen beantragen.  Damit will die Stadt den Unternehmen helfen, die Zeit zu überbrücken, bis die angekündigten Finanzhilfen von Bund und Land ausgeschüttet werden. Es besteht ein großes Interesse daran, dass die zum Teil seit vielen Jahren laufenden Miet- und Pachtverhältnisse fortgesetzt werden können.

 

Anträge auf Stundung von Mieten oder Pachten können formlos beim Amt für Bau und Immobilien gestellt werden, etwa per Mail an 25.32.2.Vermietungen@stadt-frankfurt.de.

 

Ansprechpartner

Anfragen aus dem IHK-Bezirk beantwortet:
Frauke Hennig Recht und Steuern
Telefon: 069 2197-1339Fax: 069 2197-1487
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