Krise und kein Ende

Was müssen Immobilienunternehmen (Bau- und Bauträgerunternehmen) tun?

von Rechtsanwältin Angelika Amend, Insolvenzverwalterin der imbau GmbH i. I., Fachanwältin für Insolvenzrecht, Mitglied des Vorstandes des Arbeitskreises der Insolvenzverwalter Deutschland e. V.

Von Quartal zu Quartal neue Rekord-Ergebnisse: Das schafft derzeit fast nur noch die Zahl der Insolvenzen. Klassenbester ist das Baugewerbe: Jede vierte Insolvenz entstammt der Immobilienbranche. Sind Bauunternehmen oder Bauträger außergerichtlich sanierungsfähig und -würdig? Was müssen Immobilienunternehmen berücksichtigen, wenn sie eine Krise abwenden wollen? Am Beispiel der größten Holzmann-Tochtergesellschaft, der imbau GmbH i. I., bietet sich eine Rückschau an.

Wann liegt überhaupt eine Unternehmenskrise vor? Wenn man meint, diese Frage leichtfertig beantworten zu können, dann unterschätzt man die unterbewusst-psychologischen Einflüsse, die eine latente oder manifeste Krise auf die Unternehmensführung ausüben. Häufig weigert sich die Geschäftsführung zu lange halsstarrig und schönfärbend, die existenziellen Probleme beim Namen zu nennen und beherzt unpopuläre Sanierungsmaßnahmen umzusetzen. Somit raubt man dem Krisenunternehmen den entscheidenden Erfolgsfaktor, um aus der Talsohle herauszufinden: nämlich Zeit zu gewinnen.

Die Betriebswirtschaft versteht unter einer Krise die existenzielle Bestandgefährdung des Unternehmens. In der Jurisprudenz fasst man den Begriff der Krise konkreter und stellt auf die Kreditunwürdigkeit ab. Sobald die laufenden Einzahlungen und Kreditlinien nicht mehr ausreichen, die fälligen Auszahlungen fristgerecht zu begleichen oder im Fall der Überschuldung ist der Höhepunkt der Krise erreicht: In diesen Fällen schreibt die Insolvenzordnung vor, dass die Geschäftsführer und Vorstände verpflichtet sind, umgehend den Insolvenzantrag zu stellen.
Haben außergerichtliche Unternehmenssanierungen vor dem Hintergrund eines weiterhin stark rückläufigen Bau- und Immobilienmarktes eine Chance? Ja und Nein. Nein, wenn das Bauunternehmen bereits in eine seit Jahren bestehende Ergebnis- oder gar Liquiditätskrise geraten ist. Das hängt mit den Besonderheiten der Branche zusammen. Projekte und Bauaufträge sind auf Dauer angelegt. Sie gleichen langfristigen, kaum oder gar nicht rentablen, häufig millionenschweren, also riskante Investitionsentscheidungen. Laufende Bauvorhaben müssen zu Ende geführt werden, mögen sie auch auf längere Sicht verlustträchtig sein. Liquiditätsengpässe zwingen das Immobilienunternehmen Aufträge zu akquirieren, die nicht rentabel sind, damit der Geldmittelbestand nicht abrupt abnimmt. Das Unternehmen lebt von der Hand in den Mund. Der Niedergang nimmt seinen abwärtsführenden, spiralförmigen Lauf, wenn bis dahin sämtliche stille Reserven einer ausblutenden Bilanzpolitik zum Opfer gefallen sind.

Der Mut der Geschäftsführung, frühzeitig das Ruder herumzuwerfen und eigene Fehler einzugestehen ohne sich zu demontieren, ist ein wichtiger Erfolgsfaktor. Spätestens dann müssen über lange Jahre gepflegte Eitelkeiten und Selbststilisierungen über Bord geworfen werden. Viel hängt auch vom Führungsstil ab. Er muss mutig, gradlinig und wahrhaftig sein, um ein letztes Stück Glaubwürdigkeit gegenüber Gläubigern, Kunden und Mitarbeitern zu erhalten. Schließlich steht und fällt eine erfolgreiche Restrukturierung auch mit der Kundenstruktur. Hier gilt es zahlreiche Fragen zu beantworten: Wie loyal sind Auftraggeber oder Investoren? Stimmt die Summe der Anzahlungen mit dem tatsächlichen Bautenstand überein? Welche Ergebnisse liefern die wichtigsten Kunden? Welche deckungsbeitragsstarken Marktpotentiale können erschlossen werden? Werden regelmäßig Bauherren- und Investorenrisiken übernommen wie Planungs-, Altlasten- oder Baugrundrisiken, die nicht entsprechend vergütet werden? Sind Arbeitsgemeinschaften die Regel? Besteht ein transparentes Projektcontrolling und Kostenmanagement?

Gerade Arbeitgemeinschaften erschweren eine externe Sanierung, da das Ausfallrisiko der Banken und Auftraggeber, durch die gesamtschuldnerische Haftung des anderen Gesellschafters für die Verpflichtungen des insolventen Arge-Partners, wegfällt. Häufig kann das Unternehmen die finanzwirtschaftliche Sanierung nur mit Hilfe seiner Gläubigerbanken oder anderer gewichtiger Gläubiger auf den Weg bringen. Je substantieller und weitreichender die Sicherheiten dieser Gläubiger sind, desto geringer ist die Neigung, Sanierungskredite auszureichen.

Neben den Gläubigern sind die Subunternehmer wichtige Akteure. Auch diese gilt es, für ein Sanierungskonzept zu gewinnen. Nach der Beinahe-Insolvenz der Philipp Holzmann AG in 1999 mag es schwieriger geworden sein, Nachunternehmern Sanierungsbeiträge abzuverlangen oder ihre Liefertreue zu erhalten ohne Änderungen der Zahlungskonditionen und Sicherheiten vornehmen zu müssen .

Was muss die Geschäftsführung leisten, um die Sanierung zum Erfolg zu bringen? Ziel des Unternehmens muss es sein, kurz- oder mittelfristig seine Kreditwürdigkeit wieder zu erlangen. Wesentlich dafür sind eine sichere Beurteilung und dokumentierte Einschätzung des zukünftigen Marktes, die Auftragspotentiale und die sich daraus ergebenden Umsätze und Ergebnisbeiträge sowie die Cashflows.

Beraterkonzepte aus der Konserve, die sich in überwölbende strategische Empfehlungen verlieren, sind fehl am Platz. Pauschales „Cost-Cutting“ und die Zentralisierung in der Verwaltung retten noch kein Unternehmen. Entscheidend ist die Bewertung des Kerngeschäfts, also der Baustellen im Einzelnen nach Leistung, Herstellkosten, Budgets, Risiko und Bauleiterkompetenz. Außerdem muss die Akquisitionsstärke genau unter die Lupe genommen werden.

Erfahrungsgemäß stecken in zahlreichen Bau- und Bauträgerunternehmen besondere Marktkenntnisse, Kundenbindungen, Mitarbeiterpotentiale und technisches Know-how. Trotz lauter Krisenszenarien und Zahlenwirrwarr sollte die Geschäftsführung in diesen Zeiten jedoch nie den Kopf verlieren, sondern den Kampf um das gestrauchelte Unternehmen mutig aufnehmen.

 

Ansprechpartner

Anfragen aus dem IHK-Bezirk beantwortet:
Christine Seitz Recht und Steuern
Telefon: 069 2197-1314Fax: 069 2197-1575
Frage der Woche

Muss ich dem Gutscheininhaber auf seinen Wunsch den Geldwert eines bei mir gekauften Gutscheins ausbezahlen?

Nein, ein Anspruch auf Barauszahlung besteht nicht – es sei denn, dies ist vorher vereinbart worden.

»mehr

Info-Video: Datenschutzerklärung - Informieren Sie Ihre User