Mietzahlung für Gewerberaum in Zeiten der Corona-Krise

Der Bundestag hat  im Dezember 2020, eine wesentliche Vermutungsregelung beschlossen, die klarstellt, dass die Corona-Pandemie zu einer Störung der Geschäftsgrundlage im Gewerbemietverhältnis führen kann. Damit erhält der Mieter zwar kein Minderungsrecht aber eine Chance auf Mietanpassung.

Gesetzliche Regelung

In § 7 zu Art. 240 EGBGB Störung wurde folgende Regelung zur Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen aufgenommen:
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Die Regelung erfasst vermietete Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind. Sie gilt damit insbesondere für Gewerbemietverhältnisse, aber auch für die Anmietung von zu Freizeitzwecken genutzten Räumen und für Kultureinrichtungen. Die Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, knüpft im Ausgangspunkt an eine staatliche Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie an. Die staatliche Maßnahme muss die Verwendbarkeit des Betriebs des Mieters einschränken und sich dafür auf die Mietsache selbst oder den in der Mietsache ausgeübten Betrieb des Mieters beziehen. Die Verwendbarkeit muss aufgehoben oder jedenfalls erheblich eingeschränkt sein. Ein typisches Beispiel für die vollständige Aufhebung ist eine Schließungsverfügung.
Als Rechtsfolge schafft die Regelung eine tatsächliche Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die Vermutung ist widerleglich, zum Beispiel in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war.
Die Vermutung gilt nur für das sogenannte reale Merkmal des § 313 Absatz 1 BGB, dass sich also ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die weiteren Merkmale des § 313 Absatz 1 BGB bleiben unberührt; im Streitfall ist ihr Vorliegen also durch die Partei, die sich auf die Regelung beruft, darzulegen und gegebenenfalls unter Beweis zu stellen. Der Bundesgesetzgeber möchte mit dem Vorschlag klarstellen, dass § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) grundsätzlich Anwendung auf Gewerbemietverträge von Betrieben, die von den Auswirkungen von COVID-19 betroffen sind, finden kann. Dabei wird an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien appelliert, um eine Lastenverteilung der Folgen von COVID-19 von Vermieter und Mieter gleichermaßen vorzunehmen.
Allgemeine und mietrechtliche Gewährleistungs- und Gestaltungsrechte sind vorrangig gegenüber § 313 BGB – ein Umstand, der nicht geändert werden soll. 
Der Mieter oder Pächter muss jetzt zweierlei nachweisen:
  • Erstens: dass die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie die Veränderung vorausgesehen hätten und
  • Zweitens: dass dem Mieter oder Pächter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Deshalb gilt:  Jeder einzelne Fall ist gesondert zu beurteilen, weil es auf die jeweiligen Umstände ankommt, wie zum Bespiel:
  • wie stark wirken sich die staatlichen Beschränkungen auf den Betrieb des Mieters aus? Ein Indiz für starke Beeinträchtigungen kann in erheblich zurückgegangenen Umsätzen liegen, zum Beispiel im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
  • hat der Mieter öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten hat, mit denen er die Umsatzausfälle infolge staatlicher Beschränkungen jedenfalls teilweise kompensieren kann?
  • hat der Mieter Aufwendungen erspart, weil er etwa Kurzarbeit angemeldet hat oder der Wareneinkauf weggefallen ist?
  • ist im Vertrag eine Umsatzmiete vereinbart?

Urteil des BGH

Mittlerweile liegt auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zu dieser Thematik vor. Mit Urteil vom 12.01.2022 hat der BGH entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete in Betracht kommt. Der BGH begründete diese Entscheidung mit der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie Geschäftsschließungen, Kontakt- und Zugangsbeschränkungen und der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in Deutschland während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 sei in dem zu entscheidenden Fall die sogenannte große Geschäftsgrundlage betroffen. Darunter verstehe man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde. 
Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB berechtige jedoch noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlange die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. Eine pauschale Betrachtungsweise werde den Anforderungen an dieses normative Tatbestandsmerkmal der Vorschrift nicht gerecht. Deshalb komme eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht. 
Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.

Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht 

Mit dem  Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht  hatte der Gesetzgeber Ende März ein umfangreiches Regelwerk erlassen.
Zum 1. Juli 2020 sind die darin enthaltenen Vorschriften zum Kündigungsausschluss im Mietrecht sowie zum Zahlungsaufschub bei Verbraucherdarlehensverträgen und  Dauerschuldverhältnissen wie zum Beispiel über Telefon, Strom und Gas ausgelaufen. Für COVID-19-bedingte Mietschulden bedeutet dies, dass für die Monate April 2020 bis Juni 2020 bis  spätestens 30. Juni 2022 zurückgezahlt werden müssen.

Seit dem 1. Juli  2020 sind die normalen Mietzahlungen wieder aufzunehmen, andernfalls drohen zivilrechtliche Maßnahmen bis hin zur Kündigung.
Bei finanziellen Engpässen sollten Mieter das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen und überlegen, wie gemeinsam eine Zahlungsvereinbarung gefunden werden kann. Dabei sollten Mieter bedenken, dass auch Vermieter können in finanzielle Notlage kommen können.