Immobilienmakler: Anspruch auf Provision. Verteilung der Maklerkosten
Ein Immobilienmakler hat einen Anspruch auf eine Maklerprovision nach § 652 BGB, wenn:
- Ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde,
- der Makler eine Tätigkeit erbracht hat, die zum Abschluss eines Kaufvertrages ursächlich war, und
- der Kaufvertrag nicht im Nachhinein unwirksam wird.
Bis zum 23.12.2020, war unklar, wer die Maklerprovision zu tragen hatte. Es existierte keine einheitliche gesetzliche Regelung, was zu einer unterschiedlichen Handhabung führte. Zum Teil wurden die Maklerkosten zwischen den Kaufparteien aufgeteilt, zum Teil hat sie der Käufer allein getragen.
Durch die §§ 656 a – 656 d BGB hat der Gesetzgeber nunmehr eine gesetzliche Grundlage geschaffen, wer die Maklercourtage zu tragen hat. Die neuen Regelungen finden Anwendung auf Immobilienkaufverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, bei denen der Käufer / Kunde Verbraucher ist. In diesen Fälle Es ist insofern nicht mehr möglich, die Maklercourtage vollständig dem Käufer/Kunde aufzubürden. Handelt der Käufer hingegen gewerblich, kann weiterhin die Maklercourtage abweichend geregelt werden.
Im Einzelnen gilt folgendes:
- Die Neuregelungen finden sowohl Anwendung auf den gewerblich tätigen Makler als auch auf den Gelegenheitsmakler.
- Der Vertrag bedarf der Textform.
- Als Besonderheit gilt in den Fällen, in denen der Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig wird, dass dieser nur dazu berechtigt von beiden Parteien zu gleichen Teilen die Maklercourtage verlangen darf.
- Vereinbart der Makler mit einer Partei, dass er unentgeltlich tätig wird, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung verlangen.
- Eine Vereinbarung, die die Weiterreichung von Maklerkosten auf eine Partei vorsieht, ist nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 % der Gesamtmaklerkosten betragen.
- Eine Partei ist zudem erst ab dem Zeitpunkt zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet, wenn ihr gegenüber nachgewiesen wurde, dass auch die andere Partei die Maklercourtage gezahlt hat.
Die aufgezeigten Neuregelungen finden keine Anwendung, wenn beispielsweise der Käufer allein einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragt hat. Ebenfalls kommen sie nicht zur Geltung, wenn es um die Vermittlung von Mietwohnungen geht. Hier findet das sogenannte Bestellerprinzip Anwendung, wonach derjenige die Kosten zu tragen hat, der den Makler beauftragt hat.