Immobiliensektor: Gesetze, Reformen und Änderungen für die Branche

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 in wesentlichen Teilen in Kraft getreten und beinhaltet, dass jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss (65-Prozent-EE-Pflicht). Die 65-Prozent-EE-Pflicht greift im ersten Schritt konkret für alle Neubauten (noch nicht errichtet) in Neubaugebieten für die ab Januar 2024 ein Bauantrag gestellt wird. Für bestehende Gebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gibt es Übergangsfristen. Für bestehende Gebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gibt es – abhängig vom Status der vorgeschriebenen kommunalen Wärmeplanung – unterschiedliche Übergangsfristen. Die verpflichtende kommunale Wärmeplanung soll in Großstädten (ab 100.000 Einwohner*innen) ab dem 30.6.2026 und für kleinere Kommunen (bis 100.000 Einwohner*innen) ab dem 30.6.2028 vorliegen.

Reparaturfristen: Funktionierende und reparaturfähige Heizungen können weiter betrieben werden. Für den Fall, dass eine Gas- oder Ölheizung komplett ausgetauscht werden muss, gibt es mehrjährige Übergangsfristen. Bis zum Ablauf der Fristen für die Wärmeplanung dürfen weiterhin neue Öl- oder Gasheizungen eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 einen wachsenden Anteil an erneuerbaren Energien wie Biogas oder Wasserstoff nutzen.

Existiert bereits ein kommunaler Wärmeplan, ist der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie nach Angaben des Ministeriums verbindlich. Lediglich in Härtefällen könnten Eigentümer*innen von der Pflicht befreit werden.

Mit dem Gebäudeenergiegesetz wurde eine neue Modernisierungsumlage § 559e BGB eingeführt. Sofern alte Heizungsanlagen durch Heizungen nach GEG-Vorgaben ersetzt werden, können Vermietende ab dem 1.1.2024 eine Mieterhöhung von zehn Prozent – sofern eine staatliche Förderung in Anspruch genommen wurde – verlangen. In allen anderen Fällen bleibt es bei acht Prozent. 
 

Mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 auch die reformierte Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) in Kraft getreten. Die überarbeitete Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG) sieht folgende Eckpunkte für die Sanierungsförderung ab 2024 vor. Die neue BEG trat am 1.1.2024 in Kraft.

Der Fördersatz für Effizienz-Maßnahmen beträgt bis zu 20 Prozent:

Die Förderung der Effizienzmaßnahmen zur Gebäudehülle, Anlagentechnik (außer Heizung), Heizungsoptimierung sowie die Errichtung, der Umbau und die Erweiterung von Gebäudenetzen ist weiterhin beim BAFA beantragbar. Förderanträge für den Heizungstausch können voraussichtlich ab dem 27.2.2024 bei der staatlichen KfW-Bank gestellt werden. 
 

Im Programm Klimafreundlicher Neubau (KFN) ist ein Teil der BEG, in dem der Neubau und der Ersterwerb von neu errichteten Wohn- und Nichtwohngebäuden gefördert werden, die den energetischen Standard Effizienzhaus 40/Effizienzgebäude für Neubauten erfüllen. Sie müssen darüber hinaus umfangreiche Nachhaltigkeitskriterien erfüllen:  

Die Förderung wird in Form von zinsverbilligten Krediten durch die KfW gewährt. Die Höhe der maximal förderfähigen Kosten richtet sich nach der erreichten Stufe und beträgt für 

Antragsberechtigt sind grundsätzlich alle Investor*innen sowie Ersterwerbende von neu errichteten förderfähigen Wohngebäuden und Wohneinheiten bzw. Nichtwohngebäuden. Dazu muss unabhängig von der Förderstufe ein/e zugelassene/r Energieeffizienz-Expert*in beauftragt werden. Verfügbar sind Förderkredite mit einer Mindestlaufzeit von vier Jahren und einer Höchstlaufzeit von 35 Jahren. 

Zu beachten: Da die Mittel für 2023 ausgeschöpft sind, können seit dem 14.12.2023 vorerst keine neuen Anträge mehr für die Klimafreundliche Neubauförderung (KFN) gestellt werden. Neuanträge bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind wieder möglich, sobald der Bundeshaushalt 2024 in Kraft tritt.
 

Der Bundestag hat am 1.12.2022 den Entwurf des Zweiten Sanktionsdurchsetzungsgesetzes (SDG II) verabschiedet. Immobilien dürfen weder bar noch mit Gold, Silber, Diamanten, Rohstoffen oder Kryptowährungen bezahlt werden. Ziel des Gesetzes ist die Verhinderung von anonymen Deals. Zusätzlich sollen die Grundbücher in das Transparenzregister übertragen werden. Beim SDG II handelt es sich um ein sogenanntes Artikelgesetz, bei dem verschiedene Gesetze geändert werden müssen, unter anderem das Geldwäschegesetz (GWG). Das Gesetz ist zum 1.4.2023 in Kraft getreten.  

Durch die Reform der Grundsteuer soll 2025 der neue Grundsteuerwert den veralteten Einheitswert ablösen. Dazu müssen derzeit bundesweit alle Grundstücke neu bewertet werden. Am 1.1.2022 hat das Finanzamt den Wert des Grundbesitzes festgelegt, den er zum Stichtag hatte. Eigentümerinnen und Eigentümer waren und sind bundesweit verpflichtet, eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben. Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung endete am 31.1.2023. Auch nach Ende der Abgabefrist ist die Abgabe der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag weiterhin möglich und nötig. Weitere Informationen finden Sie auf der Internetseite der Finanzämter in Hessen.
 

Am 1.1.2022 trat die Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 2021) in Kraft. Ziel der Novellierung ist, die Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie weiterer Wertermittlungsfaktoren für Grundstücke bundeseinheitlich festzulegen. 
 

Das Jahressteuergesetz 2022 trat am 1.1.2023 in Kraft. Für den Neubau von Mietwohnungen wurden bessere Abschreibungsmöglichkeiten beschlossen. Befristet soll es eine Sonderabschreibung geben, mit der innerhalb von vier Jahren fünf Prozent der Herstellungskosten für neu geschaffene Mietwohnungen mit dem energetischen Gebäudestandard "Effizienzhaus 40" (EH40/QNG) steuerlich bis zu festgelegten Grenzen abgesetzt werden können. Sie läuft seit dem 1.1.2023 und wird damit bis 2026 verlängert. Die Obergrenze der Herstellungskosten beträgt 4.800 Euro pro Quadratmeter. Bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer werden höhere Steuern veranschlagt, da die Bewertungsgrundlagen angepasst wurden.
 

Der Bundesrat hat am 25.11.2022 das Kohlendioxidaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) verabschiedet. Seit dem 1.1.2023 müssen Vermieter*innen und Mieter*innen sich die CO2-Preis-Mehrkosten teilen. Je schlechter die Energiebilanz einer Wohnung, desto höher der Anteil des Vermieters/der Vermieterin an der Umlage. Das im Gesetz enthaltene Stufenmodell soll Anreize für Vermieter*innen schaffen, in die energetische Sanierung der Gebäude zu investieren. Das Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz stellt ein Tool zur Berechnung zur Verfügung.
 

Seit dem 1.1.2023 gilt das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz, umgangssprachlich Lieferkettengesetz, in der 1. Stufe für Unternehmen, die mehr als 3.000 Beschäftigte (inkl. Leiharbeitende, wenn sie länger als sechs Monate im Betrieb beschäftigt sind) und ihre Hauptverwaltung, Hauptniederlassung oder ihren Sitz in Deutschland haben. Seit dem 1.1.2024 ist die 2. Stufe des Gesetzes in Kraft getreten. Dies bedeutet, das Gesetz gilt nun für Unternehmen ab bereits 1.000 Mitarbeitenden. 

Unternehmen müssen ein angemessenes Risikomanagement inklusive einer entsprechenden Analyse entlang der gesamten Lieferkette einführen. Zudem müssen Unternehmen ein Beschwerdeverfahren einrichten. Über die Erfüllung der Sorgfaltspflichten müssen die Unternehmen jährlich einen Bericht bei der zuständigen Behörde, dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), einreichen.  

Die vorgegebenen Regeln müssen nicht nur von dem Betrieb selbst eingehalten werden, sondern gelten auch entlang der gesamten Wertschöpfungskette vom Bauunternehmen zur Projektentwicklung über Baustoffhandlungen, Makler*innen und sonstige zugehörige Dienstleistungen.

Voraussichtlich 2024 tritt das europäische Lieferkettengesetz mit weiteren Regularien in Kraft. Ab dem Zeitpunkt gilt das Gesetz für alle Betriebe mit mehr als 1.000 Mitarbeitenden. 

Weitere Informationen und den Entwurf zum EU-Lieferkettengesetz hat die Europäische Kommission hier veröffentlicht. Weitere Informationen zum Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz finden Sie zudem hier.
 

Mit der am 17.9.2021 von Bundesrat beschlossenen Mietspiegelreform hat der Gesetzgeber die Mietspiegel als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete deutlich gestärkt. Vermieter*innen erhalten damit einen klaren Rechtsrahmen, auf dessen Grundlage sie Mietanpassungen vornehmen können. Am 1.7.2022 trat der neue Mietspiegel in Kraft. Alle Städte ab 50.000 Einwohner sind verpflichtet, spätestens ab dem 1.1.2023 einen Mietspiegel aufzustellen. Der qualifizierte Mietspiegel, der strengeren Richtlinien unterliegt, hat eine Übergangsfrist bis zum Jahr 2024 . Bei seiner Erstellung müssen festgelegte Standards eingehalten werden. 
 

Am 1.12.2020 ist die WEG-Reform in Kraft getreten. Das Gesetz beinhaltet Regelungen zu einer effizienteren Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften und zur rechtlichen Erleichterung baulicher Veränderungen. Am 26.11.2021 hat der Bundesrat die geplante Rechtsverordnung über die Zertifizierung von WEG-Verwaltern beschlossen. Die Reform sieht vor, dass Wohnungseigentümer* innen ab dem 1.12.2023 die Bereitstellung eines zertifizierten Verwalters verlangen können.