Immobiliensektor: Gesetze, Reformen und Änderungen für die Branche

Zum Jahreswechsel treten zahlreiche Gesetze und Verordnungen in Kraft, die Auswirkungen auf die Bau- und Immobilienwirtschaft haben. Auf dieser Seite finden Bauherrinnen, Eigentümerinnen, Investorinnen und Unternehmen eine Übersicht der aktuellen Rechtsthemen. Die Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt keine anwaltliche Beratung.

Gebäudeenergiegesetz

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 in wesentlichen Teilen in Kraft getreten und beinhaltet, dass jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss (65-Prozent-EE-Pflicht). Die 65-Prozent-EE-Pflicht greift im ersten Schritt konkret für alle Neubauten (noch nicht errichtet) in Neubaugebieten, für die ab Januar 2024 ein Bauantrag gestellt wurde. Für bestehende Gebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gibt es – abhängig vom Status der vorgeschriebenen kommunalen Wärmeplanung – unterschiedliche Übergangsfristen.
Reparaturfristen: Funktionierende und reparaturfähige Heizungen können weiter betrieben werden. Für den Fall, dass eine Gas- oder Ölheizung komplett ausgetauscht werden muss, gibt es mehrjährige Übergangsfristen. Bis zum Ablauf der Fristen für die Wärmeplanung dürfen weiterhin neue Öl- oder Gasheizungen eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 einen wachsenden Anteil an erneuerbaren Energien wie Biogas oder Wasserstoff nutzen.
Mit dem Gebäudeenergiegesetz wurde eine neue Modernisierungsumlage § 559e BGB eingeführt. Sofern alte Heizungsanlagen durch Heizungen nach GEG-Vorgaben ersetzt werden, können Vermietende seit dem 1.1.2024 eine Mieterhöhung von zehn Prozent – sofern eine staatliche Förderung in Anspruch genommen wurde – verlangen. In allen anderen Fällen bleibt es bei acht Prozent.
Die neuen Vorgaben des GEG zum erneuerbaren Heizen gelten seit dem 1.1.2024. Schrittweise wird damit der Umstieg auf eine klimafreundliche Wärmeversorgung eingeleitet, die mittel- bis langfristig planbar, kostengünstig und stabil ist. Bis zum Jahr 2045 wird so die Nutzung von fossilen Energieträgern für die Wärmeversorgung im Gebäudebereich beendet. Spätestens ab diesem Zeitpunkt müssen alle Heizungen vollständig mit Erneuerbaren Energien betrieben werden.
„Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“
Hinweis: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz soll im Februar 2026 im Bundestag beschlossen werden. Wir informieren Sie über aktuelle Entwicklungen.

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude – kurz BEG – fasst frühere Förderprogramme zur Förderung von Energieeffizienz und erneuerbaren Energien im Gebäudebereich zusammen und unterstützt unter anderem den Einsatz neuer Heizungsanlagen, die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, Maßnahmen an der Gebäudehülle und den Einsatz optimierter Anlagentechnik. Mit er Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erhalten Gebäudeeigentümerinnen/-eigentümer Unterstützung bei der Sanierung von Gebäuden, die dauerhaft Energiekosten einsparen und damit das Klima schützen.
Bisher gilt weiterhin: Die BEG-Förderung steht im Rahmen der vorläufigen Haushaltsführung weiterhin zur Verfügung. Wir informieren Sie über aktuelle Entwicklungen.
„Förderprogramm im Überblick“

Förderprogramm Klimafreundlicher Neubau

Im Programm Klimafreundlicher Neubau (KFN) (BMWSB Klimafreundlicher Neubau - BMWSB) wird seit dem 1.3.2023 der Neubau von klimafreundlichen Wohngebäuden durch die Bundesregierung gefördert. Es wird die Errichtung und der Erwerb von energetisch anspruchsvollen und besonders klimafreundlichen Wohngebäuden unterstützt. Seit Einführung ist die Nachfrage nach diesem Programm kontinuierlich gestiegen.
Die Bundesförderung Klimafreundlicher Neubau trägt dazu bei, die Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor bis 2030 auf 67 Millionen Tonnen CO2-Äquivalente zu mindern und somit sowohl die nationalen als auch die europäischen Energie- und Klimaziele bis 2030 zu erreichen.
Gefördert werden der Neubau sowie der Ersterwerb (innerhalb von 12 Monaten nach Bauabnahme gemäß § 640 BGB) neu errichteter klimafreundlicher und energieeffizienter Wohn- und Nichtwohngebäude, die nach Fertigstellung unter den Anwendungsbereich des aktuell geltenden Gebäudeenergiegesetzes (GEG) fallen.
Antragsberechtigt sind grundsätzlich alle investierenden Personen (Auftraggebende der Maßnahme) sowie Ersterwerbende (die erstmalige Käuferin bzw. der erstmalige Käufer).
Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Förderung sind unter anderem folgende Anforderungen:
  • Energetischer Standard eines Effizienzhauses 40 bzw. Effizienzgebäudes 40
  • Ausschluss fossiler Brennstoffe und Biomasse für die zentrale Wärmeerzeugung im Gebäude oder gebäudenah
  • Die Anforderung an die Treibhausgasemissionen im Gebäudelebenszyklus entsprechend dem "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PREMIUM" (QNG-PREMIUM) bzw. "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PLUS" (QNG-PLUS)
  • Einhaltung der “Technischen Mindestanforderungen”
  • Für die Förderstufe "Klimafreundliches Gebäude mit Qualitätssiegel nachhaltiges Gebäude" (KFWG-Q)gibt es ein Nachhaltigkeitszertifikat, das die Übereinstimmung der Maßnahme mit den Anforderungen des "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PLUS" (QNG-PLUS) oder "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Premium" (QNG-PREMIUM) bestätigt.
Weitere Informationen finden Sie auf der Homepage der mit der Programmdurchführung beauftragten KfW: https://www.kfw.de/kfn.

Geldwäschegesetz – Zweites Sanktionsdurchsetzungsgesetz

Der Bundestag hat am 1.12.2022 den Entwurf des Zweiten Sanktionsdurchsetzungsgesetzes (SDG II) verabschiedet. Immobilien dürfen weder bar noch mit Gold, Silber, Diamanten, Rohstoffen oder Kryptowährungen bezahlt werden. Ziel des Gesetzes ist die Verhinderung von anonymen Deals. Zusätzlich sollen die Grundbücher in das Transparenzregister übertragen werden. Beim SDG II handelt es sich um ein sogenanntes Artikelgesetz, bei dem verschiedene Gesetze geändert werden müssen, unter anderem das Geldwäschegesetz (GWG). Das Gesetz ist zum 1.4.2023 in Kraft getreten.

Grundsteuerreform

Durch die Reform der Grundsteuer löst seit 2025 der neue Grundsteuerwert den veralteten Einheitswert ab. Dazu müssen derzeit bundesweit alle Grundstücke neu bewertet werden. Am 1.1.2022 hat das Finanzamt den Wert des Grundbesitzes festgelegt, den er zum Stichtag hatte. Eigentümerinnen und Eigentümer waren und sind bundesweit verpflichtet, eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben. Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung endete am 31.1.2023. Auch nach Ende der Abgabefrist ist die Abgabe der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag weiterhin möglich und nötig. Weitere Informationen finden Sie auf der Internetseite der Finanzämter in Hessen.

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Am 1.1.2022 trat die Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 2021) in Kraft. Ziel der Novellierung ist, die Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie weiterer Wertermittlungsfaktoren für Grundstücke bundeseinheitlich festzulegen.

Jahressteuergesetz

Das Jahressteuergesetz 2022 trat am 1.1.2023 in Kraft. Für den Neubau von Mietwohnungen wurden bessere Abschreibungsmöglichkeiten beschlossen. Befristet soll es eine Sonderabschreibung geben, mit der innerhalb von vier Jahren fünf Prozent der Herstellungskosten für neu geschaffene Mietwohnungen mit dem energetischen Gebäudestandard "Effizienzhaus 40" (EH40/QNG) steuerlich bis zu festgelegten Grenzen abgesetzt werden können. Sie läuft seit dem 1.1.2023 und wird damit bis 2026 verlängert. Die Obergrenze der Herstellungskosten beträgt 4.800 Euro pro Quadratmeter. Bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer werden höhere Steuern veranschlagt, da die Bewertungsgrundlagen angepasst wurden.

Kohlendioxidaufteilungsgesetz

Der Bundesrat hat am 25.11.2022 das Kohlendioxidaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) verabschiedet. Seit dem 1.1.2023 müssen Vermieterinnen und Vermieter sowie Mieterinnen und Mieter sich die CO2-Preis-Mehrkosten teilen. Je schlechter die Energiebilanz einer Wohnung, desto höher der Anteil der Vermieterin/des Vermieters an der Umlage. Das im Gesetz enthaltene Stufenmodell soll Anreize für Vermieterinnen und Vermieter schaffen, in die energetische Sanierung der Gebäude zu investieren. Das Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz stellt ein Tool zur Berechnung zur Verfügung.

Lieferkettengesetz

Seit dem 1.1.2023 gilt das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz, umgangssprachlich Lieferkettengesetz. Ausführliche Informationen zu diesem Gesetz finden Sie auf der Seite der zuständigen Fachabteilug: ⁣Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz (LkSG) - IHK Frankfurt am Main

Mietspiegelreform

Mit der am 17.9.2021 von Bundesrat beschlossenen Mietspiegelreform hat der Gesetzgeber die Mietspiegel als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete deutlich gestärkt. Vermieterinnen und Vermieter erhalten damit einen klaren Rechtsrahmen, auf dessen Grundlage sie Mietanpassungen vornehmen können. Am 1.7.2022 trat der neue Mietspiegel in Kraft. Alle Städte ab 50.000 Einwohner sind verpflichtet, seit dem 1.1.2023 einen Mietspiegel aufzustellen. Der qualifizierte Mietspiegel, der strengeren Richtlinien unterliegt, hatte eine Übergangsfrist bis zum Jahr 2024. Bei seiner Erstellung müssen festgelegte Standards eingehalten werden. Das Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen hat eine entsprechende Richtlinie herausgegeben: Richtlinie des Landes Hessen für die Förderung der Erstellung qualifizierter Mietspiegel.

WEG-Reform

Am 1.12.2020 ist die WEG-Reform in Kraft getreten. Das Gesetz (WEG - Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht) beinhaltet Regelungen zu einer effizienteren Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften und zur rechtlichen Erleichterung baulicher Veränderungen. Die Reform hat auch die Digitalisierung der Beschlussfassung und die Erweiterung der Rechte bei der Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen eingeführt. Die Reform zielt darauf ab, Defizite im Bereich baulicher Maßnahmen zu beheben und die Rechtsposition der Eigentümergemeinschaft zu modernisieren.
Am 26.11.2021 hat der Bundesrat die geplante Rechtsverordnung über die Zertifizierung von WEG-Verwaltern beschlossen. Die Reform sieht vor, dass Wohnungseigentümerinnen/-eigentümer seit dem 1.12.2023 die Bereitstellung eines zertifizierten Verwalters verlangen können.