Immobilienmakler, Bauträger, Baubetreuer - Erlaubnis nach § 34c GewO

 
 
Übersicht
» 1. Rechtsgrundlagen
» 2. Erlaubnispflichtige Tätigkeiten
» 3. Definition
» 4. Erlaubnisvoraussetzung
» 5. Zuständige Behörde
» 6. Antragsunterlagen
» 7. Erteilung der Erlaubnis und Gebühren
» 8. Weitere zu beachtende Vorschriften
» 9. Provision
» 10. Vermittlung von Wohnraum
» 11. Jährliche Vorlage des Prüfberichts
» 12. Aus- und Weiterbildung sowie Kontaktadressen
 

Die Tätigkeit von Maklern, Bauträgern und Baubetreuern ist nach § 34c der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig.


Die Erlaubnispflicht besteht, da durch den Gesetzgeber angenommen wird, dass es sich bei der Vermittlung von Grundstücken, Immobilien und Darlehensverträgen um Werte Dritter handelt, in denen ein besonderer Vertrauensschutz erforderlich ist und zahlreiche rechtliche Bestimmungen zu beachten sind.

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2. Erlaubnispflichtige Tätigkeiten


Immobilienmakler benötigen vor Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit eine behördliche Erlaubnis gemäß § 34c Gewerbeordnung (GewO). Merkmale einer gewerblichen Tätigkeit sind im Wesentlichen die Selbständigkeit (Tätigkeit im eigenen Namen und auf eigene Rechnung), die Gewinnerzielungsabsicht und die Dauerhaftigkeit (auf Wiederholung ausgelegte Tätigkeit).


Eine Erlaubnis benötigt nach § 34c GewO, wer gewerbsmäßig

 

1. den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist,

 

2. den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,

3. Bauvorhaben

a) als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwendet,

b) als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereitet oder durchführt.

Ferner wird eine Genehmigung benötigt, wenn ein Nachweis oder Vermittlung von Vertragsabschlussmöglichkeiten von Mietverträgen durch Hausverwalter und Wohnungseigentumsverwalter (bei reiner Vermögensverwaltung liegt keine erlaubnispflichtige Tätigkeit vor) erfolgt.

3. Definition

 

Immobilienmakler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder (als sog. Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Gewerbeordnung (GewO)).

 

Darlehensvermittler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO).

Ausnahme § 34i

Die Gewährung von Darlehen im eigenen Namen gehört nicht dazu.

 

Als Bauträger gilt, wer Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnungen vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstige Nutzungsberechtigten verwenden will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a GewO).

 

Baubetreuer ist, wer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnungen wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3b GewO).

 

4. Erlaubnisvoraussetzung

 

Antragsteller kann eine natürliche (z. B. nicht im Handelsregister eingetragene/r Einzelunternehmer/in oder eingetragene/r Kaufmann/Kauffrau) oder juristische Person (z. B. GmbH oder Aktiengesellschaft) sein. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. GbR, BGB-Gesellschaft, OHG oder KG) ist die Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter erforderlich. Das gilt auch hinsichtlich des Kommanditisten, sofern dieser Geschäftsführerbefugnis besitzt und somit als Gewerbetreibender anzusehen ist. Die nicht rechtsfähigen Personengesellschaften können im Gegensatz zu den juristischen Personen keine eigene Erlaubnis erhalten. Bei der juristischen Person stellt diese selbst, vertreten durch ihre Organe (Geschäftsführer/Vorstand), den Antrag auf Erlaubnis. Die entsprechenden Unterlagen sind für alle Geschäftsführer/Vorstandsmitglieder einzureichen. Ein Wechsel der mit der Leitung des Betriebs oder in der Zweigniederlassung beauftragten Person sowie bei juristischen Personen der gesetzliche Vertreter, ist der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen (vgl. § 9 MaBV).

 

Für die Erlaubnis ist nachzuweisen, dass der Antragsteller persönlich zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt. Deshalb darf über sein Vermögen weder ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen worden sein, noch dürfen Eintragungen über Haftanordnungen beziehungsweise eidesstattliche Versicherung in den Schuldnerlisten der Amtsgerichte stehen.

 

Eine Erlaubnis wird auch dann verneint, wenn der Antragsteller oder Betriebsleiter in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder wegen einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde.

 

Wenn derartige Versagungsgründe nicht vorliegen, hat der Antragsteller einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die allerdings auch nachträglich inhaltlich beschränkt oder mit Auflagen verbunden werden kann.

 

Zugangsvoraussetzung in Form einer bestimmten Ausbildung oder fachlichen Qualifikation werden aber nicht verlangt. Zudem besteht keine Verpflichtung, eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung vorzuhalten. Bei der Berufsausübung selbst sind jedoch noch weitere Besonderheiten zu beachten. In erster Linie ergeben sich diese aus den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und

- sofern Wohnungen vermittelt werden - auch aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz.

 

Auch selbständige Hausverwalter benötigen die Erlaubnis nach § 34c GewO, wenn sie die von ihnen verwalteten Wohnräume vermitteln. Dabei spielt keine Rolle, dass die Mieterträge im Namen des Vermieters abgeschlossen werden und dem Hausverwalter gegebenenfalls nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Courtage zusteht. Nur dann, wenn die Vermittlungstätigkeit des Hausverwalters geringfügig ist - dies soll bei zwei bis drei Wohnungsvermittlungen im Jahr der Fall sein - übt er keine erlaubnispflichtige Maklertätigkeit aus.

 

Nach wie vor befreit von der Erlaubnispflicht des § 34c GewO sind nach

Absatz 5 auch

 

- Kreditinstitute mit Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG und Zweigstellen von 

  ausländischen Unternehmen nach § 53b Abs. 1 Satz 1 KWG;

 

- Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen  

  abgeschlossenen Warenverkäufe oder Dienstleistungen

  Darlehensverträge vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss

  solcher Verträge nachweisen;

 

- Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen EU-

  Mitgliedsstaat, die nach § 53b KWG unter bestimmten Voraussetzungen

  Darlehen vermitteln dürfen und

 

 Gewerbetreibende, soweit sie nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 lediglich

  Verträge mit Teilnutzung von Wohngebäuden nach § 481 BGB vermitteln

  oder entsprechende Vertragsabschlüsse nachweisen wollen (Time-

  Sharing-Modelle).

 

5. Zuständige Behörde

 

Beantragt wird die Erlaubnis bei den Kreisverwaltungsbehörden (Landratsamt oder Ordnungsamt der kreisfreien Stadtverwaltung). Zuständige Behörde bei natürlichen Personen ist diejenige Stelle, in deren räumlichem Zuständigkeitsbereich die Betriebsstätte liegen wird. Bei juristischen Personen hingegen ist die Lage der Hauptniederlassung ausschlaggebend.

 

Natürliche Personen, die bei Antragstellung noch nicht wissen wo sie ihren (künftigen) Betriebssitz begründen wollen, können die Erlaubnis auch bei ihrer Wohnsitzbehörde beantragen.

 

Anschriften der zuständigen Ämter im IHK Bezirk Frankfurt am Main:

 

Stadt Frankfurt am Main

Gewerbeangelegenheiten

Ordnungsamt

Kleyerstraße 86

60326 Frankfurt am Main

Telefon: 069 212-01

Telefon: 115 (Behördennummer ohne Vorwahl!)

Telefax: 069 212-44423

ordnungsamt@stadt-frankfurt.de

www.ordnungsamt.frankfurt.de

 

Hochtaunuskreis

Der Kreisausschuss

Ordnungs- und Gewerberecht,

Schornsteinfeger

Ludwig-Erhard-Anlage 1 - 5

61352 Bad Homburg v. d. Höhe

Telefon: 06172 999-4811

Telefax: 06172 999-9825

ordnungsrecht@hochtaunuskreis.de

www.hochtaunuskreis.de

 

Main-Taunus-Kreis

Ausländeramt

Am Kreishaus 1 - 5

65719 Hofheim

Telefon: 06192 201-1295 oder 06792 201-1296

auslaenderamt@mtk.org

www.mtk.org

 

6. Antragsunterlagen

 

Der Antrag ist auf einem Formblatt zu erstellen. Die Formulare für Antragstellung im IHK Bezirk Frankfurt am Main sind bei den oben genannten zuständigen Ämtern erhältlich.

 

Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen:

 

  • einen Auszug aus dem Bundeszentralregister (Führungszeugnis - Antragstellung beim zuständigen Einwohnermeldeamt)
  • Auskunft aus dem Gewerbezentralregister (Antragstellung bei dem zuständigen Ordnungs- bzw. Gewerbeamt)
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes
  • Bescheinigung, dass keine Eintragung in der Schuldenliste vorliegt (Antragstellung beim zuständigen Amtsgericht)
  • Bescheinigung, dass kein Konkursverfahren vorliegt bzw. anhängig ist (zu beantragen beim Amtsgericht)
  • einen aktuellen Auszug aus dem gemeinsamen Vollstreckungsportal der Länder. Informationen hierzu finden Sie unter: www.vollstreckungsportal.de

Außerdem kann die Behörde vor der Erlaubniserteilung die Industrie- und Handelskammern hören, wenn der Antragsteller in den letzten fünf Jahren eine berufliche Tätigkeit als Geschäftsführer einer GmbH, als persönlich haftender Gesellschafter einer OHG oder KG oder als Inhaber eines Einzelunternehmens ausgeübt hat. In begründeten Einzelfällen ist ferner die Strafverfolgungsbehörde im Hinblick auf laufende Ermittlungsverfahren einzuschalten.

 

Die eingereichten Unterlagen sollen der Behörde die Entscheidung ermöglichen, ob der Antragsteller zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt.

 

7. Erteilung der Erlaubnis und Gebühren

 

Die Erlaubnis ist nur für die Tätigkeiten zu erteilen, die der Antragsteller auszuüben beabsichtigt. Allerdings kann die Erlaubnis, insbesondere zum Schutz vor Gefahren für die Allgemeinheit oder die Auftraggeber mit Auflagen verbunden oder inhaltlich beschränkt werden. Erst dann, wenn die Erlaubnis erteilt ist, erfüllen Immobilienmakler und Darlehnsvermittler (auch als so genannte Nachweismakler), Ausnahme § 34i, sowie Bauträger und Baubetreuer die beruflichen Zugangsvoraussetzungen. Ist die Erlaubnis erteilt worden, muss der Beginn bei der Gemeinde des Betriebssitzes angezeigt werden. Dort sind auch eventuelle Betriebsverlegungen oder Inhaberwechsel anzumelden.

 

Die Erlaubnis ist persönlicher Natur. Sie erlischt mit Betriebsaufgabe, Tod des Inhabers, Wegfall der juristischen Person und ist nicht auf andere übertragbar.

 

Antragsunterlagen im Hochtaunuskreis

Antragsunterlagen im Main-Taunus-Kreis

Anforderung der Antragsunterlagen in Frankfurt am Main

 

 

Gebühren:

 

Die Erlaubnis nach § 34c GewO kann für einzelne der genannten Tätigkeiten oder für alle zusammen beantragt werden. Die Voraussetzungen sind immer die gleichen. Die Kosten können aber erheblich variieren. Die Gebühr richtet sich nach dem Umfang der beantragten Tätigkeit und nach der Rechtspersönlichkeit des Antragstellers. Grundlagen für die Bemessung der Gebühren ist das Hessische Verwaltungskostengesetz.

 

Für die Erlaubnis als Immobilienmakler, als Bauherrin oder Bauherr für eigene oder fremde Rechnungen oder als Baubetreuerin oder Baubetreuer beträgt die Gebühr beispielsweise 306 Euro für natürliche Personen und 357 Euro für juristische Personen. 

Für die Erlaubnis als Darlehensvermittlerin oder Darlehensvermittler beträgt die Gebühr 102 bis 2.040 Euro. (Ausnahme § 34i)

Die Gebühr für die Zuverlässigkeitsüberprüfung der gesetzlichen Vertretung und der Betriebsleitung aufgrund der Anzeige nach § 9 MaBV beträgt je nach Zeitaufwand mindestens 25,50 Euro, die Prüfung der Erklärungen nach § 16 Abs. 1 MaBV (Prüfbericht außer in den Fällen der Negativerklären) 51 Euro und die Gebühr für die Anordnung einer außerordentlichen Prüfung wird je nach Zeitaufwand berechnet.

 

Auch aus Kostengründen sollte deshalb genau überlegt werden, ob die umfassende Erlaubnis beantragt wird oder nur eine Teilerlaubnis für einzelne, tatsächlich angebotene Leistungen. Eine spätere Erweiterung ist dann allerdings erneut gebührenpflichtig. Auch im Hinblick auf den gegebenenfalls nach der MaBV vorzulegenden Prüfbericht, den Gewerbetreibende regelmäßig (auf ihre Kosten) vorzulegen haben, wenn sie eine Tätigkeit als Bauträger und/oder als Baubetreuer ausüben, ist eine genaue Überlegung ratsam.

 

8. Weitere zu beachtende Vorschriften

 

Aus der Makler- und Bauträgerverordnung ergeben sich weitere Verpflichtungen für die Gewerbetreibenden, wie z. B. eine geeignete Versicherung abzuschließen, Buchführung und Rechnungslegungsvorschriften, Informationspflichten gegenüber den Auftraggebern und die Verpflichtung eine Sammlung der Werbeinserate anzulegen. Mit dem Gesetz zur "Umsetzung von Vorschlägen zu Bürokratieabbau und Deregulierung aus den Regionen" (Bürokratieabbau - Deregulierung) ist zum 01.07.2005 die Aufbewahrungspflicht für Gewerbetreibende nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a GewO, also für Makler von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten, gewerblichen Räumen und Wohnräumen abgeschafft. Dies betrifft ausdrücklich nicht Darlehensvermittler. Diese sind mit der Gesetzesnovelle nicht von der Pflicht der Inseratensammlung befreit worden.


Nicht den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung unterliegen Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter, die den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder Abschlussgelegenheiten nachweisen. Dies gilt auch für Gewerbetreibende, die den Abschluss von Verträgen über die Nutzung der von ihnen für Rechnung Dritter verwalteten Grundstücke, grundstücksgleicher Rechte, gewerblicher Räume oder Wohnräume vermitteln oder Abschlussgelegenheiten nachweisen (Hausverwalter).

 

9. Provision

 

Die Maklerprovision kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Jedoch hat der Immobilienmakler zwei Einschränkungen zu beachten. Zum einen ist dies der Tatbestand des Wuchers, zum anderen sind Wohnungsvermittler an die Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung gebunden (max. zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer.) Bei Grundstückgeschäften beträgt die übliche Provision zwischen 3 % und 5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften zur Höhe der Provision.

 

10. Vermittlung von Wohnraum (Wohnungsvermittlungsgesetz)

 

Auch bei der Vermittlung von Wohnraum müssen Immobilienmakler das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung beachten. Nach diesem Gesetz darf der Wohnungsvermittler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Weiterhin darf der Wohnungsvermittler Wohnräume öffentlich nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung "Wohnungsvermittler" anbieten und suchen. Er muss beim Anbieten von Wohnraum den Mietpreis angeben und darauf hinweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind. Gewerbliche Wohnungsvermittler dürfen vom Wohnungssuchenden nur noch maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen. Diese Vermittlungsgebühr steht dem Vermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Es kann jedoch vereinbart werden, dass bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrages die in Erfüllung des Auftrages nachweisbar entstandenen Auslagen zu erstatten sind.

Der Anspruch des Wohnungsvermittlers ist unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen, zum Beispiel dann, wenn lediglich ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird oder wenn er gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnräume ist. Dies gilt auch bei bestimmten rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtungen.

11. Jährliche Vorlage des Prüfberichts

 

Für Bauträger und Baubetreuer gilt nach § 16 MaBV darüber hinaus die Verpflichtung, sich auf eigene Kosten jedes Jahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und den Prüfbericht der zuständigen Behörde bis spätestens 31. Dezember des darauffolgenden Jahres vorzulegen. Dieser muss einem Vermerk darüber enthalten, ob und gegebenenfalls welche Verstöße festgestellt wurden.

 

In der Gewerberechtskommentierung und Verwaltungspraxis wird es allgemein für zulässig erachtet, wenn die Einhaltung der Vorschriften der MaBV für Vertreter und Untervertreter in einem gemeinsamen Prüfbericht festgestellt wird. In dem Prüfbericht muss dann aber klar zum Ausdruck kommen, welche namentlich zu nennenden Untervertreter in welcher Art und Weise und mit welchem Ergebnis geprüft worden sind. Vorbedingung soll auch sein, dass die Untervertreter lediglich schablonenmäßig vorbereitete Vertragsabschlüsse mit den Auftraggebern abgeschlossen haben und dem Untervertreter keinerlei Spielraum hinsichtlich der Vertragskonditionen u. ä. eingeräumt wird. Diese Voraussetzungen müssen sich aus den bei dem Vertreter über seine Untervertreter zu führenden Unterlagen nachvollziehen lassen.

 

Ausgenommen von der Pflichtprüfung sind Gewerbebetreibende, die bis zum Abgabetermin des Prüfberichts ihr Gewerbe eingestellt haben. Auch Gewerbebetreibende, die zwar eine Erlaubnis als Bauträger und/oder Baubetreuer besitzen, die aber in dem Berichtszeitraum keine erlaubnispflichtigen Tätigkeiten nach § 34c Abs. 1 GewO ausgeübt haben, müssen sich nicht prüfen lassen. Für diesen Fall genügt eine sogenannte Negativerklärung gegenüber der zuständigen Behörde. Wenn allerdings Zweifel angebracht sind, kann die Behörde die Prüfung dennoch anordnen.

 

Dies gilt auch für die grundsätzlich von der Pflichtprüfung befreiten Immobilienmakler und Vermittler von Darlehen, wenn ein besonderer Anlass für eine außerordentliche Prüfung gegeben ist.

 

Geeignete Prüfer:

 

Sämtliche Berichte können nur von Wirtschaftsprüfern, vereidigten Buchprüfern, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und bestimmten Prüfungsverbänden geprüft werden.

 

Nur Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 GewO haben

- sofern in diesen Fällen ein besonderer Anlass für eine außerordentliche Prüfung gegeben ist - die Möglichkeit, auch andere Personen mit der Prüfung zu beauftragen. Diese müssen öffentlich bestellt oder zugelassen und aufgrund ihrer Vorbildung und Erfahrung in der Lage sein, eine ordnungsgemäße Prüfung in dem jeweiligen Gewerbebetrieb durchzuführen. In erster Linie kommen hier Angehörige der steuerberatenden Berufe und Rechtsanwälte in Betracht.

12. Aus- und Weiterbildung sowie Kontaktadressen

 

Informationen zum Ausbildungsberuf Immobilienkaufmann/-kauffrau 
Informationen zur Weiterbildung zum Immobilienfachwirt/zur Immobilienfachwirtin 

Die IHK Frankfurt am Main bietet darüber hinaus Seminare zur Immobilienwirtschaft an, die mit einem IHK-Zertifikat "Professionelles Immobilien-Management" abgeschlossen werden können.

 

Kontaktadressen für Immobilienmakler:

 

Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.

Schiffbauerdamm 8

10117 Berlin

Telefon: 030 308729-17

Telefax: 030 308729-19

www.bvi-verwalter.de

service@bvi-verwalter.de


Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband e.V.

Littenstraße 10

10179 Berlin

Telefon: 030 275726-0

Telefax: 030 275726-49

www.ivd.net

info@ivd.net


Immobilienverband Deutschland IVD Mitte e.V.

Landesverband Hessen-Thüringen

Zeil 46

60313 Frankfurt

Telefon: 069 282823

Telefax: 069 280979

www.ivd-mitte.de

info@ivd-mitte.de

 

 

Ansprechpartner

Anfragen aus dem IHK-Bezirk beantwortet:
Sebastian Trippen Wirtschaftspolitik und Metropolenentwicklung Geschäftsführer
Telefon: 069 2197-1482Fax: 069 2197-1304