Gewerbeerlaubnis § 34c GewO

Was müssen Immobilienmaklerinnen, Darlehensvermittlerinnen, Bauträgerinnen, Baubetreuerinnen oder Wohnimmobilienverwalterinnen beachten?
Wer in der Immobilien- oder Finanzierungsbranche gewerblich tätig sein möchte, benötigt in vielen Fällen eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO).

Auf dieser Seite finden Sie eine Übersicht der betroffenen Berufsgruppen, die Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis, die zuständigen Behörden sowie wichtige gesetzliche Regelungen.

1. Wer braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO?

Eine Erlaubnis nach § 34c GewO benötigen:
  • Immobilienmaklerinnen
  • Darlehensvermittlerinnen (außer bei Immobiliardarlehen)
  • Bauträgerinnen
  • Baubetreuerinnen
  • Wohnimmobilienverwalterinnen
Die Tätigkeit muss gewerbsmäßig erfolgen, also:
  • auf Dauer angelegt sein,
  • mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben werden,
  • nicht der reinen Verwaltung des eigenen Vermögens dienen,
  • keine freiberufliche Tätigkeit darstellen.
Personen im Angestelltenverhältnis benötigen keine eigene Erlaubnis, sofern sie nicht selbständig tätig sind.
Hinweis: Ob im Einzelfall eine Erlaubnispflicht besteht, sollte individuell mit der zuständigen Behörde geklärt werden.

2. Wie werden die erlaubnispflichtigen Tätigkeiten definiert?

Immobilienmaklerin
Gewerbsmäßiges Vermitteln oder Nachweisen von Verträgen über:
  • Grundstücke, Wohn- oder Gewerberäume
  • grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht) – Besondere Rechte, die rechtlich wie ein Grundstück behandelt werden. Sie stehen im Grundbuch und erlauben es, ein Grundstück oder Gebäude zu nutzen oder zu bebauen – auch wenn man nicht Eigentümerin ist.
  • Hypotheken und Grundschulden
Rechtsgrundlage: § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO.
Darlehensvermittlerin
Gewerbsmäßige Vermittlung oder Nachweis von Darlehensverträgen.
Ein Darlehensvertrag ist gemäß § 488 Absatz 1 BGB ein Vertrag, durch den die Darlehensgeberinnen verpflichtet werden, den Darlehensnehmerinnen einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Die Darlehensnehmerinnen sind verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.

Nicht erfasst sind:
Rechtsgrundlage: § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO.

Begriffserklärungen:

Ein Nachrangdarlehen ist ein Kredit mit besonderem Risiko für die Geldgeberinnen. Wenn die Firma zahlungsunfähig wird (Insolvenz), bekommen zuerst andere Gläubigerinnen – zum Beispiel Banken – ihr Geld zurück. Die Nachrangdarlehensgeberinnen erhalten ihr Geld erst danach.

Ein partiarische Darlehen ist eine besondere Art der Unternehmensfinanzierung. Dabei bekommen die Geldgeberinnen keine festen Zinsen, sondern einen Anteil am Gewinn oder Umsatz der Firma. Es ist eine Mischung aus Kredit und Beteiligung: Man stellt Kapital zur Verfügung wie bei einem klassischen Darlehen, profitiert aber vom wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens – ähnlich wie Mitunternehmerinnen.
Bauträgerin
Errichtet Bauvorhaben gewerbsmäßig im eigenen Namen – auf eigene oder fremde Rechnung – und verwendet dabei Vermögenswerte der Käuferinnen, Mieterinnen oder sonstigen Nutzungsberechtigten.
Rechtsgrundlage: § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a GewO.
Baubetreuerin
Bereitet Bauvorhaben gewerbsmäßig im fremden Namen und auf fremde Rechnung wirtschaftlich vor oder führt sie durch.

Technische Baubetreuung (z. B. Projektleitung ohne wirtschaftliche Verantwortung) ist nicht erlaubnispflichtig.
Wohnimmobilienverwalterin
Unterschieden wird zwischen:
  • WEG-Verwaltung (Verwaltung von Gemeinschaftseigentum gemäß WEG)
  • Mietverwaltung (Verwaltung vermieteter Wohnräume)
Nicht erlaubnispflichtig ist die Verwaltung von:
  • Gewerbeimmobilien
  • unbebauten Grundstücken

3. Welche Behörden sind für die Erlaubnis zuständig?

Im Bezirk der IHK Frankfurt am Main erfolgt die Antragstellung bei den Kreisverwaltungsbehörden:
Frankfurt am Main Hochtaunuskreis Main-Taunus-Kreis

Ordnungsamt
Gaststätten / Gewerbeordnung
Kleyerstraße 86
60326 Frankfurt am Main
📞 069 212-42404
✉️ gewerbeinfo@stadt-frankfurt.de		 Der Kreisausschuss
Ludwig-Erhard-Anlage 1 – 5
61352 Bad Homburg
📞 06172 999-4842 / -4840
✉️gewerbe@hochtaunuskreis.de		 Der Kreisausschuss
Am Kreishaus 1 - 5
65719 Hofheim
📞 06192 201-0
✉️ info@mtk.org
Die zuständige Stelle richtet sich nach dem Betriebssitz. Wenn noch nicht feststeht, wo der Betriebssitz sein soll, kann die Erlaubnis auch bei der Behörde am Wohnsitz beantragt werden – bei juristischen Personen entsprechend bei der Behörde am Ort der Hauptniederlassung.
Welche Behörde in welchem Bundesland für die Erlaubnis zuständig ist, erfahren Sie hier:
Länderzuständigkeiten für die Erlaubnis nach § 34c GewO.

4. Welche Voraussetzungen sind für die Erlaubniserteilung erforderlich?

Erforderlich sind:
  • Zuverlässigkeit der antragstellenden Person
  • Geordnete Vermögensverhältnisse
  • Berufshaftpflichtversicherung (nur bei Wohnimmobilienverwaltung)
Nicht erforderlich sind:
  • Fachliche Qualifikation
  • Nachweis einer Ausbildung

5. Gibt es Ausnahmen?

Keine Erlaubnis benötigen:
  • Kreditinstitute mit KWG-Erlaubnis (§ 32 KWG)
  • Gewerbetreibende, die nur eigene Produkte oder Dienstleistungen finanzieren
  • EU-Unternehmen mit Zulassung gemäß § 53b KWG
  • Vermittlung von Time-Sharing-Verträgen (§ 481 BGB)

6. Antragstellende: Wer kann eine Erlaubnis beantragen?

Erlaubnisfähig sind:
  • Natürliche Personen (Einzelunternehmerinnen, eingetragene Kaufleute)
  • Juristische Personen (GmbH, AG oder UG, vertreten durch den Vorstand oder die Geschäftsführung) – Achtung: Die Gesellschaft benötigt selbst die Erlaubnis!
  • Personengesellschaften (GbR, BGB-Gesellschaft, OHG oder KG): Alle geschäftsführenden Gesellschafterinnen benötigen eine eigene Erlaubnis.
Über das Vermögen der antragstellenden Personen darf kein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen worden sein, noch dürfen Eintragungen über Haftanordnungen beziehungsweise eidesstattliche Versicherung in den Schuldnerlisten der Amtsgerichte stehen.
Die Erlaubnis ist persönlicher Natur. Sie erlischt mit Rückgabe, Tod der Inhaberin oder des Inhabers, Wegfall der juristischen Person und ist nicht auf andere übertragbar.

7. Welche Antragsunterlagen müssen zusammen mit dem Antrag eingereicht werden?

Antragsunterlagen für Frankfurt am Main
Antragsunterlagen für den Hochtaunuskreis
Antragsunterlagen für den Main-Taunus-Kreis
Die folgenden Unterlagen dürfen nicht älter als 3 Monate sein:
  • Führungszeugnis (Belegart O) – Zur Vorlage bei einer Behörde, zu beantragen bei der Gemeinde/Stadtverwaltung oder online beim Bundesamt für Justiz.
  • Auszug aus dem Gewerbezentralregister – Zur Vorlage bei einer Behörde, zu beantragen bei der Gemeinde/Stadtverwaltung.
  • Bescheinigung in Steuersachen – Zur Vorlage bei einer Behörde, zu beantragen beim Finanzamt am Wohnsitz.
  • Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis (§ 882b ZPO) – Online unter www.vollstreckungsportal.de.
  • Bescheinigung des Insolvenzgerichts – (Dass kein Insolvenzverfahren anhängig ist.) Zur Vorlage bei einer Behörde, zu beantragen beim Amtsgericht (Insolvenzgericht) am Wohnsitz.
  • (Nur für Wohnimmobilienverwalter): Nachweis über eine Berufshaftpflichtversicherung
  • (Falls vorhanden): Handelsregisterauszug – Vom Registergericht oder online unter www.handelsregister.de.

8. Welche Gebühren fallen an?

Die Gebühren variieren je nach Umfang und Art der Tätigkeit:
Tätigkeit Natürliche Personen Juristische Personen
Immobilienmaklerin, Bauträgerin etc. ca. 340 Euro ca. 395 Euro
Darlehensvermittlerin 102 bis 2.040 Euro abhängig von Umfang
Eine nachträgliche Erweiterung der Erlaubnis ist erneut gebührenpflichtig.

9. Für welche Tätigkeit(en) gilt die Erlaubnis?

Die Erlaubnis gilt nur für die beantragten Tätigkeiten. Sie kann:
  • mit Auflagen versehen werden,
  • beschränkt oder nachträglich angepasst werden.
Wichtig: Eine Betriebsaufnahmen sowie -verlegung und oder/Inhaberwechsel muss beim zuständigen Gewerbeamt der Gemeinde angezeigt werden. Die gesetzliche Grundlage dafür ist § 14 Abs. 1 Nr. 1 der Gewerbeordnung (GewO).

10. Sind weitere Vorschriften zu beachten?

Aus der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ergeben sich weitere Pflichten, z. B.:

11. Bauträgerin | Baubetreuerin: Was muss bei der Prüfungspflicht beachtet werden?

Nach § 16 MaBV ist jährlich ein Prüfungsbericht oder eine Negativerklärung einzureichen – spätestens zum 31. Dezember des Folgejahres.
Prüfungsbericht: Sofern auch nur ein Auftrag im Sinne des § 34c GewO durchgeführt wurde, muss ein Prüfungsbericht vorgelegt werden. Dies gilt auch dann, wenn mit dieser Tätigkeit kein Umsatz erzielt wurde.
Negativerklärung: Liegt während des Berichtszeitraumes keine gewerbliche Tätigkeit vor, muss anstelle des Prüfungsberichts eine sogenannte Negativerklärung unaufgefordert eingereicht werden. Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben.
Geeignete Prüferinnen sind nach § 16 Abs. 3 MaBV: Wirtschaftsprüferinnen, vereidigte Buchprüferinnen, Wirtschaftsprüfungs- und Buchprüfungsgesellschaften und bestimmte Prüfungsverbände.

12. Aus- und Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft

Informationen zu Aus- und Weiterbildungsangeboten in der Bau- und Immobilienwirtschaft finden Sie hier.