Erlaubnispflicht nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) –
Immobilienmakler, Wohnimmobilienverwalter, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer

 
 
Übersicht
» 1. Definitionen
» 2. Erlaubnispflicht
» 3. Erlaubnisvoraussetzung
» 4. Erlaubnisbehörde
» 5. Antragsunterlagen
» 6. Erteilung der Erlaubnis
» 7. Gebühren
» 8. Weitere Vorschriften
» 9. Vermittlung von Wohnraum
» 10. Jährliche Vorlage des Prüfberichts
» 11. Aus- und Weiterbildung
 

Die Tätigkeit von Immobilienmaklern, Wohnimmobilienverwaltern, Darlehensvermittlern, Bauträgern und Baubetreuern ist nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO) erlaubnispflichtig.


Die Erlaubnispflicht besteht, da durch den Gesetzgeber angenommen wird, dass es sich bei der Vermittlung von Grundstücken, Immobilien und Darlehensverträgen sowie die Verwaltung von Immobilien um Werte Dritter handelt, in denen ein besonderer Vertrauensschutz erforderlich ist und zahlreiche rechtliche Bestimmungen zu beachten sind.

Neue Regeln für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter ab 01.08.2018!

Die Änderungen im Überblick finden Sie hier.

1. Definitionen


Immobilienmakler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder (als sog. Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO).

Bei dem Wohnimmobilienverwalter wird zwischen der Wohneigentumsverwaltung (WEG-Verwalter) und der Mietverwaltung (gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien) unterschieden:


a) WEG-Verwalter verwalten Gemeinschaftseigentum, welches das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die von der WEG gemeinschaftlich genutzt werden und nicht im Sonder- oder Wohnungseigentum stehen, umfasst. Bei der WEG-Verwaltung ist der Verwalter nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz notwendiges Organ der WEG, der diese nach außen hin vertritt. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in § 27 des Gesetzes definiert. Darin ist der Verwalter verpflichtet, getroffene Beschlüsse sowie die Hausordnung umzusetzen, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu managen und das Vermögen einschließlich aller Rücklagen und Zahlungen zu verwalten.

b) Mietverwalter sind mit der Verwaltung von Räumen und/oder Gebäuden betraut, die zu Wohnzwecken an Dritte vermietet werden. Dabei umfassen die Aufgaben des Mietverwalters je nach Umfang und Vertragsinhalt die technische Verwaltung der Immobilie und/oder die Verwaltung der Mietzahlungen und das Erstellen der Jahreskostenabrechnung.
 

Darlehensvermittler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will. Die Gewährung von Darlehen im eigenen Namen gehört nicht dazu. Bitte beachten Sie: Selbstständige Vermittler, die gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Darlehensverträgen oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen an Verbraucher vermitteln oder dazu beraten wollen, benötigen seit dem 21.03.2016 die neue Erlaubnis nach § 34i GewO. Nähere Informationen finden Sie hier.
 

Als Bauträger gilt, wer Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnungen vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten verwenden will.

 

Baubetreuer ist, wer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnungen wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will.

2. Erlaubnispflicht nach § 34c GewO
 

Immobilienmakler, Wohnimmobilienverwalter, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer benötigen vor Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit eine behördliche Erlaubnis gemäß § 34c GewO. Merkmale einer gewerblichen Tätigkeit sind im Wesentlichen die Selbständigkeit (Tätigkeit im eigenen Namen und auf eigene Rechnung), die Gewinnerzielungsabsicht und die Dauerhaftigkeit (auf Wiederholung ausgelegte Tätigkeit).

Für die Erlaubniserteilung ist nachzuweisen, dass der Antragsteller – bei juristischen Personen auch Vorstand oder Geschäftsführer – persönlich zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt. Zugangsvoraussetzungen in Form einer bestimmten Ausbildung oder fachlichen Qualifikation werden aber nicht verlangt. Bei der Berufsausübung selbst sind jedoch noch weitere Besonderheiten zu beachten. In erster Linie ergeben sich diese aus den ergänzenden Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und – sofern Wohnungen vermittelt werden – aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz.
 

Grundsätzlich benötigen auch selbständige Hausverwalter die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO, wenn sie die von ihnen verwalteten Wohnräume vermitteln. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Mietverträge im Namen des Vermieters abgeschlossen werden und dem Hausverwalter gegebenenfalls nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Courtage zusteht. Nur dann, wenn die Vermittlungstätigkeit des Hausverwalters geringfügig ist – dies soll bei zwei bis drei Wohnungsvermittlungen im Jahr der Fall sein – übt er keine erlaubnispflichtige Maklertätigkeit aus.
 

Befreit von der Erlaubnispflicht des § 34c GewO sind nach Absatz 5:

  • Kreditinstitute mit Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG und Zweigstellen von ausländischen Unternehmen nach § 53b Abs. 1 Satz 1 KWG,
  • Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder Dienstleistungen Darlehensverträge vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
  • Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen EU-Mitgliedsstaat, die nach § 53b KWG unter bestimmten Voraussetzungen Darlehen vermitteln dürfen und
  • Gewerbetreibende, soweit sie nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 lediglich Verträge mit Teilnutzung von Wohngebäuden nach § 481 BGB vermitteln oder entsprechende Vertragsabschlüsse nachweisen wollen (Time-Sharing-Modelle).

3. Erlaubnisvoraussetzung nach § 34c GewO

 

Antragsteller kann eine natürliche (z. B. nicht im Handelsregister eingetragene Einzelunternehmer oder eingetragene Kaufleute) oder juristische Person (z. B. GmbH oder AG) sein.

Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. GbR, BGB-Gesellschaft, OHG oder KG) ist die Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter erforderlich. Das gilt auch hinsichtlich des Kommanditisten, sofern dieser Geschäftsführer-befugnis besitzt und somit als Gewerbetreibender anzusehen ist. Die nicht rechtsfähigen Personengesellschaften können keine eigene Erlaubnis erhalten.

Wenn die Tätigkeit in der Rechtsform einer AG, GmbH oder UG (haftungsbeschränkt) ausgeübt werden soll, benötigt immer die juristische Person als solche die Erlaubnis. Dann reicht es nicht, wenn beispielsweise dem GmbH-Geschäftsführer oder den Gesellschaftern eine Erlaubnis erteilt wurde. Das sollte bei der Vorbereitung der Gewerbetätigkeit immer mit bedacht werden, damit keine doppelten Erlaubnisgebühren anfallen. Im Gründungsstadium einer juristischen Person ist die Erlaubnis – unabhängig von dem über den Notar laufenden Handelsregister-Eintragungsverfahren – von den beispielsweise Gründungsgesellschafter(n) bei der Erlaubnisbehörde zu beantragen.

Für die Erlaubnis ist nachzuweisen, dass der Antragsteller persönlich zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt. Deshalb darf über sein Vermögen weder ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen worden sein, noch dürfen Eintragungen über Haftanordnungen beziehungsweise eidesstattliche Versicherung in den Schuldnerlisten der Amtsgerichte stehen.
 

Eine Erlaubnis wird auch dann verneint, wenn der Antragsteller oder Betriebsleiter in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder wegen einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde. Ferner kann die Erlaubnis bei Antragstellern, die als Wohnimmobilienverwalter tätig werden wollen, verneint werden, wenn der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbracht werden kann. Wenn derartige Versagungsgründe nicht vorliegen, hat der Antragsteller einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die allerdings auch nachträglich inhaltlich beschränkt oder mit Auflagen verbunden werden kann.

Die Erlaubnis ist persönlicher Natur. Sie erlischt mit Rückgabe, Tod des Inhabers, Wegfall der juristischen Person und ist nicht auf andere übertragbar.

4. Erlaubnisbehörde nach § 34c GewO

 

Beantragt wird die Erlaubnis im IHK-Bezirk Frankfurt am Main bei den Kreisverwaltungs-behörden (Landratsamt oder Ordnungsamt der kreisfreien Stadtverwaltung). Zuständige Behörde bei natürlichen Personen ist diejenige Stelle, in deren räumlichem Zuständigkeits-bereich die Betriebsstätte liegen wird. Bei juristischen Personen hingegen ist die Lage der Hauptniederlassung ausschlaggebend.

Natürliche Personen, die bei Antragstellung noch nicht wissen wo sie ihren Betriebssitz begründen wollen, können die Erlaubnis auch bei ihrer Wohnsitzbehörde beantragen.

Anschriften der zuständigen Ämter im IHK-Bezirk Frankfurt am Main:
 

Stadt Frankfurt am Main

Gewerbeangelegenheiten

Ordnungsamt

Kleyerstraße 86

60326 Frankfurt am Main

Telefon: 069 212-42404

gewerbeinfo@stadt-frankfurt.de

www.ordnungsamt.frankfurt.de
 

Hochtaunuskreis

Der Kreisausschuss

Ordnungs- und Gewerberecht, Schornsteinfeger

Ludwig-Erhard-Anlage 1 – 5

61352 Bad Homburg v. d. H

Telefon: 06172 999-4811

ordnungsrecht@hochtaunuskreis.de

www.hochtaunuskreis.de
 

Main-Taunus-Kreis

Ausländeramt

Am Kreishaus 1 – 5

65719 Hofheim

Telefon: 06192 201-1295 oder 06792 201-1296

auslaenderamt@mtk.org

www.mtk.org​​​​​​

5. Antragsunterlagen nach § 34c GewO

 

Der Antrag ist auf einem Formblatt zu erstellen. Die Formulare für Antragstellung im IHK-Bezirk Frankfurt am Main sind bei den oben genannten zuständigen Ämtern erhältlich.
 

Anforderung der Antragsunterlagen in Frankfurt am Main

Antragsunterlagen im Hochtaunuskreis

Antragsunterlagen im Main-Taunus-Kreis
 

Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen:

  • Auszug aus dem Bundeszentralregister (Führungszeugnis – Antragstellung beim zuständigen Einwohnermeldeamt);
  • Auskunft aus dem Gewerbezentralregister (Antragstellung bei dem zuständigen Ordnungs- bzw. Gewerbeamt);
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes;
  • Bescheinigung, dass keine Eintragung in der Schuldenliste vorliegt (Antragstellung beim zuständigen Amtsgericht);
  • Bescheinigung, dass kein Konkursverfahren vorliegt bzw. anhängig ist (zu beantragen beim Amtsgericht);
  • Einen aktuellen Auszug aus dem gemeinsamen Vollstreckungsportal der Länder. Informationen hierzu finden Sie unter: www.vollstreckungsportal.de

Außerdem kann die Behörde vor der Erlaubniserteilung die Industrie- und Handelskammern hören, wenn der Antragsteller in den letzten fünf Jahren eine berufliche Tätigkeit als Geschäftsführer einer GmbH, als persönlich haftender Gesellschafter einer OHG oder KG oder als Inhaber eines Einzelunternehmens ausgeübt hat. In begründeten Einzelfällen ist ferner die Strafverfolgungsbehörde im Hinblick auf laufende Ermittlungsverfahren einzuschalten.

 

6. Erteilung der Erlaubnis nach § 34c GewO

 

Die Erlaubnis ist nur für die Tätigkeiten zu erteilen, die der Antragsteller auszuüben beabsichtigt. Allerdings kann die Erlaubnis, insbesondere zum Schutz vor Gefahren für die Allgemeinheit oder die Auftraggeber mit Auflagen verbunden oder inhaltlich beschränkt werden. Erst dann, wenn die Erlaubnis erteilt ist, erfüllen Immobilienmakler, Wohnimmobilien-verwalter und Darlehensvermittler sowie Bauträger und Baubetreuer die beruflichen Zugangsvoraussetzungen. Ist die Erlaubnis erteilt worden, muss der Beginn bei der Gemeinde des Betriebssitzes angezeigt werden. Dort sind auch eventuelle Betriebsverlegungen oder Inhaberwechsel anzumelden.

7. Gebühren


Die Erlaubnis nach § 34c GewO kann für einzelne der genannten Tätigkeiten oder für alle zusammen beantragt werden. Die Voraussetzungen sind immer die gleichen. Die Kosten können aber erheblich variieren. Die Gebühr richtet sich nach dem Umfang der beantragten Tätigkeit und nach der Rechtspersönlichkeit des Antragstellers. Grundlagen für die Bemessung der Gebühren ist das Hessische Verwaltungskostengesetz.

Für die Erlaubnis als Immobilienmakler, als Bauherrin oder Bauherr für eigene oder fremde Rechnungen oder als Baubetreuerin oder Baubetreuer beträgt die Gebühr beispielsweise 306 Euro für natürliche Personen und 357 Euro für juristische Personen.

Für die Erlaubnis als Darlehensvermittlerin oder Darlehensvermittler beträgt die Gebühr 102 bis 2.040 Euro (Ausnahme § 34i).
 

Die Gebühr für die Zuverlässigkeitsüberprüfung der gesetzlichen Vertretung und der Betriebsleitung aufgrund der Anzeige nach § 9 MaBV beträgt je nach Zeitaufwand mindestens 25,50 Euro, die Prüfung der Erklärungen nach § 16 Abs. 1 MaBV (Prüfbericht, außer in den Fällen der Negativerklären) 51 Euro und die Gebühr für die Anordnung einer außerordentlichen Prüfung wird je nach Zeitaufwand berechnet.

Auch aus Kostengründen sollte deshalb genau überlegt werden, ob die umfassende Erlaubnis beantragt wird oder nur eine Teilerlaubnis für einzelne, tatsächlich angebotene Leistungen. Eine spätere Erweiterung ist dann allerdings erneut gebührenpflichtig. Auch im Hinblick auf den gegebenenfalls nach der MaBV vorzulegenden Prüfbericht, den Gewerbetreibende regelmäßig (auf ihre Kosten) vorzulegen haben, wenn sie eine Tätigkeit als Bauträger und/oder als Baubetreuer ausüben, ist eine genaue Überlegung ratsam.

8. Weitere zu beachtende Vorschriften

 

Aus der Makler- und Bauträgerverordnung ergeben sich weitere Verpflichtungen für die Gewerbetreibenden, wie unter anderem

  • eine geeignete Versicherung abzuschließen,
  • Buchführung und Rechnungslegungsvorschriften,
  • innerhalb von drei Jahren 20 Fortbildungsstunden zu absolvieren,
  • Informationspflichten gegenüber den Auftraggebern und
  • die Verpflichtung eine Sammlung der Werbeinserate anzulegen.

Nicht den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung unterliegen Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter, die den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder Abschlussgelegenheiten nachweisen. Dies gilt auch für Gewerbetreibende, die den Abschluss von Verträgen über die Nutzung der von ihnen für Rechnung Dritter verwalteten Grundstücke, grundstücksgleicher Rechte, gewerblicher Räume oder Wohnräume vermitteln oder Abschlussgelegenheiten nachweisen (Hausverwalter).

9. Vermittlung von Wohnraum (Wohnungsvermittlungsgesetz)

 

Auch bei der Vermittlung von Wohnraum müssen Immobilienmakler das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung beachten. Nach diesem Gesetz darf der Wohnungsvermittler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Weiterhin darf der Wohnungsvermittler Wohnräume öffentlich nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung „Wohnungsvermittler" anbieten und suchen. Er muss beim Anbieten von Wohnraum den Mietpreis angeben und darauf hinweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind. Gewerbliche Wohnungsvermittler dürfen vom Wohnungssuchenden nur noch maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen. Diese Vermittlungsgebühr steht dem Vermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Es kann jedoch vereinbart werden, dass bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrages die in Erfüllung des Auftrages nachweisbar entstandenen Auslagen zu erstatten sind.
 

Der Anspruch des Wohnungsvermittlers ist unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen, zum Beispiel dann, wenn lediglich ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird oder wenn er gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnräume ist. Dies gilt auch bei bestimmten rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtungen.
 

Provision: Die Maklerprovision kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Jedoch hat der Immobilienmakler zwei Einschränkungen zu beachten. Zum einen ist dies der Tatbestand des Wuchers, zum anderen sind Wohnungsvermittler an die Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung gebunden (max. zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer.) Bei Grundstückgeschäften beträgt die übliche Provision zwischen 3 und 5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften zur Höhe der Provision.

10. Jährliche Vorlage des Prüfberichts

 

Für Bauträger und Baubetreuer gilt nach § 16 MaBV darüber hinaus die Verpflichtung, sich auf eigene Kosten jedes Jahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und den Prüfbericht der zuständigen Behörde bis spätestens 31. Dezember des darauffolgenden Jahres vorzulegen. Dieser muss einem Vermerk darüber enthalten, ob und gegebenenfalls welche Verstöße festgestellt wurden.

 

In der Gewerberechtskommentierung und Verwaltungspraxis wird es allgemein für zulässig erachtet, wenn die Einhaltung der Vorschriften der MaBV für Vertreter und Untervertreter in einem gemeinsamen Prüfbericht festgestellt wird. In dem Prüfbericht muss dann aber klar zum Ausdruck kommen, welche namentlich zu nennenden Untervertreter in welcher Art und Weise und mit welchem Ergebnis geprüft worden sind. Vorbedingung soll auch sein, dass die Untervertreter lediglich schablonenmäßig vorbereitete Vertragsabschlüsse mit den Auftraggebern abgeschlossen haben und dem Untervertreter keinerlei Spielraum hinsichtlich der Vertragskonditionen u. ä. eingeräumt wird. Diese Voraussetzungen müssen sich aus den bei dem Vertreter über seine Untervertreter zu führenden Unterlagen nachvollziehen lassen.

Ausgenommen von der Pflichtprüfung sind Gewerbebetreibende, die bis zum Abgabetermin des Prüfberichts ihr Gewerbe eingestellt haben. Auch Gewerbebetreibende, die zwar eine Erlaubnis als Bauträger und/oder Baubetreuer besitzen, die aber in dem Berichtszeitraum keine erlaubnispflichtigen Tätigkeiten ausgeübt haben, müssen sich nicht prüfen lassen. Für diesen Fall genügt eine sogenannte Negativerklärung gegenüber der zuständigen Behörde. Wenn allerdings Zweifel angebracht sind, kann die Behörde die Prüfung dennoch anordnen.

Dies gilt auch für die grundsätzlich von der Pflichtprüfung befreiten Immobilienmakler und Vermittler von Darlehen, wenn ein besonderer Anlass für eine außerordentliche Prüfung gegeben ist.

Geeignete Prüfer: Sämtliche Berichte können nur von Wirtschaftsprüfern, vereidigten Buchprüfern, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und bestimmten Prüfungsverbänden geprüft werden. Nur Immobilienmakler und Darlehensvermittler haben die Möglichkeit, auch andere Personen mit der Prüfung zu beauftragen. Diese müssen öffentlich bestellt oder zugelassen und aufgrund ihrer Vorbildung und Erfahrung in der Lage sein, eine ordnungsgemäße Prüfung in dem jeweiligen Gewerbebetrieb durchzuführen. In erster Linie kommen hier Angehörige der steuerberatenden Berufe und Rechtsanwälte in Betracht.

11. Aus- und Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft bei der IHK Frankfurt am Main

 

IHK-Zertifikatslehrgang Immobilienmakler/in (IHK)

Dieser IHK-Zertifikatslehrgang ist so konzipiert, dass alle praxisrelevanten Themengebiete wie Grundlagen des Immobiliengeschäfts, Berufsbild des Immobilienmaklers, Rechtsgrundlagen, Immobilienwertermittlung und Immobilienfinanzierung sowie die Grundlagen des Marketings und Vertriebs behandelt werden.
 

IHK-Zertifikat Professionelles Immobilien-Management

Das IHK-Bildungszentrum bietet zu Themen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft verschiedene Seminare an. Nach dem Besuch von fünf Seminaren aus diesem Bereich erhalten die Teilnehmer das IHK-Zertifikat „Professionelles Immobilienmanagement". Die Seminare können auch einzeln besucht werden.

 

Ansprechpartner

Anfragen aus dem IHK-Bezirk beantwortet:
Ann-Kristin Engelhardt Wirtschaftspolitik und Metropolenentwicklung Referentin
Telefon: 069 2197-1215Fax: 069 2197-1304